La sortie de crise s'annonce lente et l'horizon ne se dessine pas encore tout à fait en Auvergne-Rhône-Alpes. Hausse fulgurante des taux d'intérêts depuis mi-2022, quasi arrêt de la promotion immobilière (chute de 45 % en un an des réservations de logements neufs en collectif dans la Métropole de Lyon, indiquait en février la FPI), crise du logement... Les indicateurs restent haut perchés, mais Raphaël Appert, directeur général du Crédit Agricole Centre-Est, déclare tout de même déceler des premiers signaux positifs :
« Le besoin de logements est si élevé dans notre région, que je pense que nous devrions inverser la tendance cette année, indique en effet le dirigeant de la banque sociétaire. Car nous voyons quelques opérations repartir : ce sont des premiers indicateurs favorables, même si ce début d'année reste très faible, dans la lignée du dernier trimestre de 2023 ».
La banque régionale, qui compte 1,28 million de clients, est notamment présente dans les départements de l'Ain, du Rhône, de la Saône-et-Loire, mais aussi dans le nord de l'Ardèche, de la Drôme et de l'Isère, où elle s'adresse en grande majorité aux particuliers.
Ses activités de financement du logement représentent ainsi les deux tiers de ses encours de crédits, à hauteur de 20 milliards d'euros (+3,7% entre 2022 et 2023, une inertie liée à la durée des crédits) sur 30 milliards d'euros, toutes activités confondues (+2,7%). Des activités qui n'ont pour autant pas échappé à la hausse fulgurante des taux d'intérêts l'année dernière.
Une chute amortie des crédits habitat
À commencer par la production de crédits habitat, qui a chuté de 25 % en un an, pour retomber à 2,4 milliards d'euros contractés en 2023, contre 3,1 milliards d'euros l'année précédente. Des résultats qui « plombent » la production de crédits globale (car les crédits habitat représentent 65 % de la production totale), mais dont le déclin reste « moins conséquent que la moyenne nationale » (d'environ - 40 % de la production de crédits habitat), dépeint Raphaël Appert.
Car 2023 fait ressortir une tendance pour la banque régionale : « nous avons accordé beaucoup moins de crédits, car il y avait moins de projets. Mais nous avons augmenté notre part de marché », détaille le DG.
Le Produit Net Bancaire (PNB) s'est quant à lui un petit peu affaissé en s'établissant à 828 millions d'euros, soit une baisse de 3,2 %. Pour autant, ces résultats restent notamment portés par « le capital-investissement, les énergies renouvelables et les foncières immobilières », détaille François-Xavier Tesson, directeur finances et recouvrement. L'une d'elles, la marque « Square Habitat », est même « restée rentable », dépeint Raphaël Appert. Et ce, malgré une diminution globale des transitions.
Les différentes activités foncières du CA-CE le lie en tout cas à la Métropole de Lyon qui y a vu quant à elle, en 2023, l'occasion de relancer la production de nouveaux logements sociaux. Car la collectivité fait face à une problématique de taille : comment renouveler et même augmenter son parc, là où la demande explose, et où la construction reste à l'arrêt ?
Avec 172.000 HLM dans la Métropole de Lyon, ces logements sont depuis plusieurs années sous forte tension : une seule demande sur dix aboutit, sur un temps moyen d'attente de deux ans. Et la crise immobilière actuelle ne les a pas épargnés : là où l'exécutif écologiste entendait produire 6.000 nouveaux logements sociaux par an, « la production n'est pas au rendez-vous, à savoir 50 % de réalisations en moyenne », indiquait dans nos colonnes en mars dernier Renaud Payre, vice-président de la collectivité (EELV), délégué à l'habitat.
Une opération de 87 logements avec le Grand Lyon
Après plusieurs mois de travail avec les acteurs du logement, le Grand Lyon a annoncé en septembre dernier lancer un « plan d'urgence » de 10 millions d'euros. L'idée : racheter aux promoteurs et aux foncières, légèrement sous les prix du marché, les opérations en difficultés. Et ajouter ces logements au parc social.
Six mois après son officialisation, cette enveloppe a permis « la sortie de terre de 3.200 logements neufs dont 40 % de logements sociaux et de BRS » dont la commercialisation était bloquée ou les chantiers n'avaient pas pu démarrer par manque de viabilité économique, résumait Renaud Payre en mars dernier à l'occasion du salon Mipim.
Une initiative également jugée « originale » par Marc Do Van Tuan, directeur général adjoint du Crédit Agricole Centre-Est. Ainsi, la banque régionale, à travers sa filiale, la Compagnie Foncière Lyonnaise, a opéré la vente de 87 logements dans cinq immeubles au Grand Lyon (pour vingt d'entre eux) et à trois bailleurs sociaux : Lyon Métropole Habitat (LMH), Grand Lyon Habitat (GLH) et Alliade Habitat. Le tout, sur la mise vente de 384 logements à Lyon, à Villeurbanne et à Irigny début 2023.
« Le sujet, c'est que la métropole produise du logement social ; et nous, de renouveler notre parc dans la foncière », résume le directeur général adjoint de la banque.
« Depuis un an, la réflexion tournait autour du logement social à prix abordable : comment faire, dans notre programme de ventes, pour privilégier des immeubles à un prix acceptable, en direction de la Métropole, pour qu'elle aille ensuite les mettre à disposition des bailleurs sociaux ? Nous ne sommes pas tout à fait au prix du marché, nous sommes un peu en dessous. De son côté, la Métropole fait un effort intègre. Et au final, ce sont des logements abordables. C'est une logique originale, qui aide également la Métropole à aider et à définir ce qu'elle veut faire en charte locale pour développer des solutions nouvelles », complète Marc Do Van Tuan.
Pour cela, l'opération s'est effectuée avec la Compagnie Foncière Lyonnaise. Créée dans les années 1990, elle gère aujourd'hui près de 250.000 mètres carrés de surfaces dans la Métropole de Lyon et le nord du Pays de Gex (Ain), dont 65 % de logements. Le tout, pour un chiffre d'affaires (loyers) de l'ordre de 30 millions d'euros. Une foncière dans laquelle le CA-CE a réinvesti 16 millions d'euros en 2023 : un montant cependant moins élevé qu'à l'accoutumée, indique l'organisation, en raison des prix très élevés de l'immobilier.
« Systématiser l'intégration de logements abordables »
Ce premier partenariat s'est en tout cas appuyé sur l'étude d'un « équilibre financier » pour chaque partie, ajoute la collectivité, « chacun des partenaires contribuant à cette action collective de production de logements abordables ».
Un partenariat qui « préfigure la charte que nous souhaitons mettre en œuvre avec les investisseurs immobiliers pour systématiser l'intégration de logements abordables dans les transactions immobilières », indique également Bruno Bernard, président de la Métropole, par voie de communiqué.
Pourrait-il aussi ouvrir la voie d'autres types d'opérations ? La Métropole soutient déjà le cohabitat entre les particuliers (en aidant, via deux associations, la mise en relation des personnes et la contractualisation des baux). Et désormais, d'autres pistes, comme celle de la « co-participation » d'acteurs tiers à l'achat d'un logement, pourraient être sur la table.
« Nous allons regarder dans les années futures, par rapport à notre propre parc, où nous pouvons déjà aller sur ce partenariat » (avec le Grand Lyon), ajoute à ce titre le directeur adjoint du Crédit Agricole CE, qui ne se montre pas fermé à l'idée d'aller vers ce genre de solutions, pour certaines déjà à l'étude.
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