Inflation, hausse des taux, tensions géopolitiques... L'incertitude et les changements économiques brutaux ont régné en maître sur 2023, poussant investisseurs et entreprises à la prudence. Résultat, le marché de l'immobilier de bureaux lyonnais a chuté de -24% en volume par rapport à 2022, avec un total de 248.400 m2 de bureaux placés contre 325.000 m2 un an plus tôt.
Rien d'alarmant pour Stéphane Jullien, directeur département bureaux JLL Lyon, qui tempère en rappelant que l'année 2022 a été exceptionnelle, creusant davantage l'écart. Ramenée à la moyenne décennale, cette baisse se réduit à -16%. On notera également que le nombre d'opérations réalisées (530) est resté dynamique.
La grande ombre au tableau provient des investissements, qui chutent de -47% en un an. Un phénomène qui témoigne d'un désintérêt momentané pour les moyennes et grandes surfaces.
Les surfaces supérieures à 1.000 m2 en berne
Suspendues aux orientations de la Banque centrale européenne (BCE), les entreprises se sont retrouvées prises entre « une volonté de se renouveler en termes immobilier, poussées par les dimensions RSE et ESG et un manque de visibilité qui s'est traduit par une minimisation des risques » , développe Stéphane Jullien.
Cela s'est traduit par une baisse de 36% des locations de bureaux de plus de 1.000m2. « C'est le segment qui a été le plus impacté, confirme l'expert, et ce, dès le début de l'année 2023. »
Le marché des surfaces de 10.000 m2 et plus, a connu, quant à lui, une véritable traversée du désert. « Fait rarissime », aucune opération de cette superficie n'a été réalisée en 2023.
Un vide qui a fortement contribué à la chute des volumes placés. « Habituellement, on compte 2, 3 ou 4 opérations de cette ampleur, qui constituent, à elles seules 50.000 m2 placés. »
En revanche, le segment intermédiaire des petites surfaces s'est montré particulièrement dynamique avec 481 opérations pour 81.500 m2 commercialisés, soit un tiers de la demande totale placée. Ces transactions ont été portées par des PME et des ETI en pleine croissance qui souhaitaient « changer de localisation et se mettre à niveau pour attirer et fidéliser leurs talents », explique Stéphane Jullien.
Poussés par la généralisation du flex office et la volonté de faire des économies d'énergie, certaines sociétés ont décidé de réduire la taille de bureaux sans toutefois réaliser des coupes drastiques, tempère Stéphane Jullien. « Au maximum, on observe des réductions de 10 à 15%, ou bien la réunion deux sites opposés en un plus central » mais légèrement plus petit.
Un marché mature dopé par l'énergie et l'enseignement
La maturité et la diversité de l'économie lyonnaise ont permis de minimiser les difficultés du marché. « On compte 7.700.000 m2 de bureaux dans la région, ce qui permet d'offrir à nos clients, une grande diversité d'offres avec à la fois de l'intramuros, des bureaux en périphérie, de la verticalité avec la Part-Dieu... » , énumère l'expert.
Et le tout, avec une amplitude de loyers intéressante. Le prix moyen du m2 pour des locaux de qualité près de la Part-Dieu grimpe à 350 euros du m2, mais il existe aussi « une offre prime, dans un secteur comme Gerland, à 10 minutes en métro, entre 230 et 250 du m2 ». Cet avantage permet de répondre à tous les besoins, quelle que soit la taille de l'entreprise et son étape de développement.
La métropole bénéficie d'un autre atout : la diversité de son tissu économique. Tech, industrie, sciences de la vie ou encore énergie, le territoire regorge de sociétés qui attirent des talents ou d'autres acteurs.
« On a redécouvert que Lyon était une plateforme de l'énergie. On voit s'y développer des solutions alternatives dans le nucléaire ou les énergies renouvelables » qui se mêle à « l'arrivée de tout un univers d'entreprises liées aux énergies renouvelables et qui sont très demandeuses de m2 », notamment à Gerland.
Mais c'est avant tout l'enseignement supérieur qui aura finalement dopé les demandes en 2023. A lui seul, ce secteur représente pas moins de 20% de la demande placée via ses 39 mouvements. En novembre dernier, BSB a ainsi annoncé installer son nouveau campus de 8.200 m2 à Grange Blanche, après s'être domicilié dans les quartiers de la Part-Dieu et de Confluence.
Stéphane Jullien évoque même un risque de pénurie de bureaux destinés à l'enseignement dans les années à venir. « Nous sommes en sous-stock car nous sommes soumis à des contraintes techniques d'ERP (établissement recevant du public) et de destination de type R (locaux d'internat et d'hébergement du public) ».
La centralité et les services, au cœur des exigences
Autre phénomène confirmé en 2023, le besoin de centralité. La volonté politique de réduire la place des voitures en ville et l'explosion des modes doux tendent à redistribuer les cartes, analyse Stéphane Jullien.
Pour répondre aux attentes de leurs salariés, les entreprises cherchent donc des emplacements plus centraux pour les bureaux. Lyon est plutôt bien servie pour répondre à ces changements. « On a un réseau extrêmement développé de bus, métros et tramway qui maille très bien le territoire », reconnaît l'expert.
Gerland, Villeurbanne, Oullins ou Confluence sont facilement accessibles en transport en commun. A elle seule, la ligne B permet de relier la gare de la Part-Dieu à Saint-Genis-Laval en passant par Gerland et Oullins.
Ce critère d'accessibilité est loin d'être négligeable pour les services RH qui cherchent à attirer et fidéliser des talents qui sont pointilleux sur ce sujet et font également preuve d'exigence sur les services disponibles à proximité et l'engagement RSE de leur société. « Lorsque les salariés viennent au bureau, ils attendent une véritable expérience. Il y a une vie au bureau et une vie à côté qui se développe pendant la pause déjeuner ou à la fin de la journée. » Résultat de ces attentes, 78% du volume de l'immobilier de bureau a été placé en intramuros.
Des investissements en berne
Si le bilan du nombre de mètres carrés placés montre un ralentissement, celui des investissements est véritablement en berne.
Au cours de l'année écoulée, 911 millions d'euros ont été placés dans la métropole, un montant en berne de 47% sur un an et 35% par rapport à la moyenne décennale. La métropole retrouve ainsi un niveau d'activité comparable aux années 2013 à 2017. Un résultat à tempérer par rapport à la moyenne nationale, qui perd quant à elle 55% de son volume d'investissements.
La vente de « Welkin » dans le quartier de Gerland constitue l'unique opération supérieure à 100 millions d'euros réalisée, contre 3 en 2022. Constat similaire du côté des cessions d'achats sur plan d'immeubles de bureaux qui avaient pourtant porté le marché l'année précédente. Seul le segment des ventes compris entre 15 et 40 millions d'euros est resté dynamique, avec une baisse affichée de 18% seulement.
Le marché des bureaux lyonnais a, lui aussi, profondément pâti de cet attentisme des investisseurs avec 401 millions d'euros investis en 2023, un volume trois fois moins important qu'en 2022. Soit le plus mauvais résultat pour cette classe d'actifs depuis 2012.
Pour autant, l'attractivité des bureaux lyonnais n'a pas disparu, assure JLL, qui pointe surtout, une position attentiste des investisseurs « core ». Le marché a surtout été soutenu par le secteur industriel, qui enregistre 480 millions d'euros de transactions, un résultat en hausse de +22% par rapport à 2022.
Une reprise crescendo en 2024
Optimiste mais prudent, Stéphane Jullien mise sur un début d'année 2024 dans la lignée de 2023 avant une reprise progressive des opérations.
« D'après nos prévisionnistes, on attend un dégel de l'attentisme et plus d'activités sur le segment de l'investissement à partir du second semestre. Les orientations de la BCE commencent à être solides, on a une baisse des taux et de l'inflation. Des signaux macroéconomiques, qui sont de nature à rassurer les investisseurs » qui consultent davantage nos services depuis le début de l'année, analyse Stéphane Jullien.
« Les grands utilisateurs ont repris leur stratégie et leur réflexion sur les sujets de plus de 10.000 m2 autour de la métropole » , constate t-il également.
Les différents pôles de la métropole (avec Part-Dieu, toujours en tête, Gerland, Villeurbanne, Confluence et Oullins) devraient conserver l'attractivité qu'ils ont démontré au cours des années précédentes.
Oullins, Villeurbanne et la Part-Dieu disposent de nombreux actifs obsolètes qui seront régénérés au fil du temps, offrant ainsi des perspectives de placements pour les années à venir. Des livraisons de bureaux sont également attendues entre 2025 et 2027.
Autre secteur en développement, le coworking qui permet aux entreprises d'avoir de plus petits bureaux tout en proposant du flex office à leurs salariés. Si le territoire lyonnais compte déjà plusieurs acteurs, la demande devrait continuer à croître et nécessiter la location ou l'achat de nouveaux espaces, estime l'expert.
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