C'est un net ralentissement. Au premier semestre, l'activité du marché lyonnais des bureaux accuse une baisse de 26 % sur un an et de 22 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. C'est même l'un des quatre moins bons résultats lors d'un 1er semestre depuis 2015, selon une étude menée par Rudigoz & Associés-Knight Frank, société de conseil en immobilier d'entreprise basée à Lyon. Pourtant l'an dernier, le marché avait été dynamique, porté vraisemblablement par un effet rattrapage après la pandémie.
« Il y a eu 115.000 m² de transaction de bureaux sur les six premiers mois de l'année au sein de la métropole lyonnaise », précise Antoine Rudigoz, directeur de Rudigoz & Associés-Knight Frank. « Le marché est clairement au ralenti. Cela s'explique par la remontée des taux d'intérêt. Et puis les banques sont plus exigeantes. Les demandes d'apport en fonds propres sont plus élevées, cela peut même monter à 50% du montant de la transaction. »
Ce resserrement des conditions de financement pénalise fortement les ventes de bureaux dans l'agglomération. Elles ne représentent au premier semestre que 17% de l'ensemble des opérations (ventes et locations) contre 27% entre 2018 et 2022. Il y a ainsi eu 44 ventes pour 205 locations sur les six premiers mois de l'année dans la métropole lyonnaise.
20% des projets avortés
A cela s'ajoutent les incertitudes de la situation économique et géopolitique (guerre en Ukraine, élections aux Etats-Unis...) qui pèsent aussi sur le dynamisme du marché locatif.
« Les chefs d'entreprise nous disent qu'il y a beaucoup d'incertitudes et qu'ils n'ont pas de visibilité sur leur carnet de commande. Et puis, il y a ce climat anxiogène au niveau social. Au final, 20% des dossiers que l'on traite ne vont pas au bout, soit parce que les clients ont eu un refus de prêt, soit parce qu'ils se désengagent », témoigne Antoine Rudigoz.
Ce spécialiste estime que le second semestre sera sur la même tendance avec une baisse continue du nombre de transactions. Quant à 2024, tout dépendra de la croissance et de la confiance dans les marchés. Mais Antoine Rudigoz ne veut pas se montrer trop catastrophiste. Pour lui, la région lyonnaise est un territoire résilient et possède un bassin économique solide de PME-TPE. « Cela fonctionne malgré tout, même si les indicateurs sont inquiétants. »
Surface moyenne de 460m2
Outre le nombre de transactions qui baisse, une autre tendance se dégage en ce moment. La surface des bureaux loués ou vendus diminue aussi. Ainsi, l'an dernier, en moyenne sur Lyon, la superficie était de l'ordre de 578m2, contre 460m2 cette année.
Et les grandes surfaces n'ont plus la cote. A Lyon, trois entreprises seulement ont signé des baux pour des locaux supérieurs à 5.000 m² au premier semestre. Un nombre très restreint. Parmi elles, Omnes Education qui vient de s'installer dans un ancien parking transformé en locaux d'enseignement dans 5.690 m², rue Bonnefoi dans le 3ème arrondissement de Lyon.
Offre réduite dans certains quartiers
A noter tout de même que malgré la baisse de la demande, le volume de l'offre immédiate, neuve notamment, continue de se contracter. Et cela surtout dans des secteurs centraux de la métropole. Le taux de vacance atteint ainsi 5% en moyenne voire moins dans plusieurs secteurs intra-muros. Ce qui explique le maintien du loyer à un niveau élevé (340 €/m²/an).
Et selon Rudigoz & Associés-Knight Frank, l'offre disponible restera durablement limitée. Cela devrait continuer à peser sur l'activité locative de plusieurs pôles tertiaires du centre de Lyon parmi lesquels Presqu'Île Nord, Préfecture-Universités, et les 5ème et 6ème arrondissements.
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