Elle s'apprête à devenir la troisième tour la plus haute de Lyon. Mais aussi à constituer un symbole à plus d'un titre : car aux défis de sa naissance en pleine crise sanitaire, s'ajoutent également une nouvelle vision urbanistique en cours de construction par les élus écologistes, arrivés aux commandes de la ville et de la métropole depuis juin dernier.

Avec d'un autre côté, des promoteurs et foncières déjà bien en place, à l'image du groupe Covivio, une entité née de l'ex-Foncière des régions en 2018. « Nous sommes présents depuis longtemps dans la région lyonnaise, à travers plusieurs hôtels et immeubles à bureaux, comme Silex 1 et 2. Le projet de ce dernier était d'ailleurs issu d'une réflexion démarrée en 2012 », se souvient Sébastien Bonneton, responsable de la commercialisation de Covivio, en charge du programme Silex² .

Son groupe répartit en effet ses activités entre l'immobilier de bureaux, le secteur résidentiel ainsi que le secteur hôtelier, avec un patrimoine estimé à 23 milliards d'euros, dont environ 550 millions d'euros investis en région lyonnaise (dont 12 hôtels et 82.000m2 de bureaux), ce qui en fait le premier marché régional du groupe après Paris.

Et son dernier né, Silex², demeure déterminé à se frayer une place, malgré le contexte particulier cette année. « En tant que foncière, nous avions acquis un portefeuille d'immeubles en Île-de-France et en région, auprès de grands groupes comme Orange, EDF, IBM, ou encore Eiffage, qui avaient décidé de vendre leurs actifs. Ce foncier avait été acquis auprès d'EDF », explique Sébastien Bonneton.

Une première étape avait consisté à démolir puis reconstruire la première tour Silex 1 de 10.000m2, « dont l'état demeurait très vieillissant », aboutissant à la livraison d'un premier bâtiment en 2017, depuis entièrement loué, avant de s'attaquer à la tour Silex², construite à l'origine dans les années 1970.

« L'un des enjeux de ce projet était d'arriver à conserver la tour existante, emblématique au sein du paysage lyonnais, tout en montant un projet économiquement viable avec un volume de mètres carrés suffisant pour porter ce projet », illustre le responsable commercialisation.

Une première depuis la construction... de la Tour Eiffel

Car en plus d'une image forte, cette tour, située à quelques centaines de mètres de la gare Lyon Part-Dieu, se situe en plein coeur du quartier d'affaires lyonnais, qui héberge déjà près de 2.500 établissements et 60.000 salariés, sur près de 13 millions de m2 de bureaux en 2019 (soit 30 % de l'offre immobilière de la Métropole).

« L'idée était de créer un lieu dans lequel il serait possible de travailler et d'offrir un panel de services », ajoute Sébastien Bonneton. Car Covivio avait déjà, bien avant cette crise, l'ambition de proposer une tour représentative du bureau du 21e siècle, venant accueillir à la fois un restaurant d'entreprise, un work café, une brasserie panoramique, un espace wellness, ou encore un auditorium de 140 places... Le tout, agrémenté de 1.700m2 terrasses, dont une dédiée à l'agriculture urbaine.

Mais les défis techniques ainsi que le temps nécessaire au montage du projet feront que, si ce nouveau bouquet de services est pensé en premier lieu à Lyon, il se concrétisera d'abord dans d'autres projets, situés notamment en Ile-de-France. Car finalement, c'est l'option d'une reconstruction par l'intérieur, qui a finalement été retenue par Covivio, grâce au remplacement d'une colonne d'ascenseurs intérieure imposante par un exosquelette.

Le procédé est peu commun : le charpentier SMB Constructions Métalliques, auquel Covivio a fait appel, rappelait volontiers « qu'il s'agit de la première tour en acier sans noyau en béton depuis la tour Eiffel ». Cette extension permet toutefois à la futur tour de passer de 10 000 m² à 30 000 m² de surface exploitable, soit un bond considérable en vue de rentabiliser le modèle économique de cette tour.

De première locataires sur un marché en pleine mutation

Et à l'issue de deux années de travaux -dont un petit trimestre de retard en raison du Covid, la tour Silex² s'apprête à ouvrir ses portes à la mi-2021. Elle pourrait accueillir, à terme, près de 2.500 personnes, sur ses 31.000 m2 répartis sur 130 mètres de hauteur.

Bien que discret sur le montant de l'enveloppe nécessaire -le groupe avait précédemment avancé la somme de 166 millions d'euros-, Covivio précise qu'il a cette fois décidé de partager le montage de l'opération avec le groupe ACM, qui n'est autre que l'assureur du groupe Crédit Mutuel, qui détient ainsi à ses côtés 49% des parts de ce nouveau programme.

La commercialisation de ce bâtiment, qui devait être lancée courant 2020, aura elle aussi subi un léger retard compte-tenu de la crise sanitaire. Mais elle compte déjà parmi ses clients le chimiste belge Solvay, qui s'est engagé à louer près d'un tiers des espaces disponibles (10.000m2), ainsi que l'organisme de formation Orsys, qui s'emparera quant à lui de 1100 m².

« Nous avons bien senti que dans une année chahutée comme 2020, les sociétés ont pour priorité de gérer leur quotidien plus que leur futur dans un premier temps. Beaucoup d'entreprises en ont profité pour mettre en place de nouvelles organisations managériales, avec l'idée de tester des formules qu'elles n'avaient pas essayées avant», reconnait Sébastien Bonneton.

Avec au menu des demandes « post-crise », des clients qui recherchent des espaces parfois plus petits, mais plus qualitatifs et flexibles, et offrant un meilleur cadre de vie pour leurs salariés.

Une foncière prête à s'adapter

Reste que six mois avant sa livraison, la tour Silex² n'a pas encore fait le plein, compte-tenu du contexte, avec un taux de remplissage de 50% environ. Depuis octobre dernier, Covivio multiplie donc les visites de chantier. « Notre atout est que nous pouvons nous adapter aux besoins des entreprises avecen proposant à la fois des contrats flexibles, avec offre de pro-working « plug-and-play » Wellio, ainsi que des baux commerciaux (trois, six ou neuf ans). Une société peut même faire un mix entre ces deux formules, en fonction de ses besoins », résume-t-il.

D'autant plus qu'à côté de cette nouvelle tour, se situe encore un espace disponible pour un futur projet. Même si le groupe demeure discret à ce sujet, il étudierait encore différentes options à ce stade. Une chose est certaine, il ne pourra pas faire fi du contexte lyonnais et de la nouvelle majorité conduite par Grégory Doucet, aux commandes la Ville de Lyon mais aussi de la SPL du quartier Part-Dieu, qui ne souhaite plus voir le quartier se densifier encore davantage.

« Aujourd'hui, la municipalité a changé, et il est naturel que l'ensemble des projets soient réanalysés en fonction des attentes de cette nouvelle équipe », nuance Sébastien Bonneto.

Pour autant, le groupe se dit très volontaire à « poursuivre son aventure » sur le territoire lyonnais. « De manière plus générale, le marché de l'immobilier de bureaux se trouve aujourd'hui face à un changement de paradigme, avec des sociétés qui souhaitent consommer moins de surfaces, mais de manière plus qualitative et vertueuse. »

Car c'est là aussi l'une des tendances qui pourrait émerger au sein de l'immobilier post-crise : celle d'un secteur davantage porté par la rénovation, que par la construction neuve, au sein de certains quartiers d'affaires. Et les défis pourraient y être nombreux, tout en permettant d'y adresser les axes de la rénovation énergétiques du bâtiment, accompagnés par le plan France Relance.

La foncière veut y voir aussi une nouvelle matière à réflexion, en vue de produire les immeubles à bureaux de demain. « L'immobilier n'est pas opposé à une démarche vertueuse écologique. Nous avons su anticiper pour proposer des projets agrémentés d'espaces extérieurs et végétalisés », souligne-t-il.

D'autant plus que le marché lyonnais demeure une place de choix, occupant toujours la seconde marche en volume d'affaires, derrière Paris.