Depuis trois ans, le réseau d'agences immobilières Cimalpes (une quinzaine d'agences dans les Alpes, 120 collaborateurs, 320 millions d'euros de volume d'affaires en 2021) publie chaque année un panorama de l'immobilier haut de gamme en montagne. Et en cette année, son édition revêt une saveur toute particulière puisqu'il permet de mesurer l'aune de la reprise, après une année blanche qui s'est traduite par des pertes pour l'industrie de montagne estimées à 8 milliards d'euros.

Premier enseignement de ce baromètre : la consolidation de la valeur refuge de l'immobilier de montagne s'est confirmée au cours des derniers mois.

« Le Covid a contribué à un recentrage de l'investissement dans la pierre et du plaisir vécu en famille, qui incite la clientèle à investir non seulement dans la pierre avec une valeur patrimoniale à transmettre pour leurs enfants, mais aussi à en profiter en attendant », note Benjamin Berger, DG et associé de Cimalpes.

Pour son réseau, cette saison 2021/2022 se traduit déjà par une croissance de +15% des ventes par rapport à son niveau d'avant-crise, et environ le même volume sur le marché de la location. Une situation qui se traduit également par une tension sur les prix à l'achat...

Des prix qui grimpent, comme la demande

Si les prix peuvent osciller de 4.000 à 45.000 euros/m2 en fonction des stations (en allant même jusqu'à concurrencer les prix pratiqués en Ile-de-France), une chose est sûre : la tendance demeure à la hausse. A la station village de Saint-Gervais (Haute-Savoie) par exemple, « le marché de l'immobilier est en hausse de 6% ces dernières années. Un appartement situé en centre station ou à proximité des pistes se négocie entre 4.000 euros et 6.000 euros du m². Ce tarif passe sur une fourchette de 6.000 euros  à 8.000 euros /m² pour un chalet sur les coteaux », traduit Jessica Descombes, property sales manager de Cimalpes.

A l'Alpe d'Huez (Isère), « c'est la rareté des programmes neufs, correspondant de plus en plus à la demande, en fait donc un marché tendu avec des prix au m2 pouvant grimper jusqu'à 1. 000 euros dans le neuf (+6%) et 8.000 - 8.500 euros dans l'ancien (+2,5%) », note Benjamin Berger.

De son côté, Tignes (Savoie), qui se situe sur l'un des plus beaux domaines skiables du monde avec son glacier et promet un nombre de semaines de ski supérieur à celui de beaucoup d'autres destinations, attire elle aussi de plus en plus de visiteurs dans la région.

« Le marché est donc extrêmement réactif à Tignes et dès qu'un nouveau programme est mis en vente. Résultat, une hausse des prix au m2 de 8% sur le neuf et 4% sur l'ancien qui s'élèvent à présent jusqu'à 23.000 euros du m2 pour un chalet et 18.000 euros pour les appartements », note Benjamin Berger.

Même tendance avec Val Thorens (Savoie) où la plus haute station d'Europe et reliée au domaine des 3 Vallées, demeure aussi l'une des plus cotées. Conséquence : entre rareté de l'offre en termes de nombre de biens sur le marché et « garantie d'attirer une clientèle très internationale grâce au dynamisme et à la diversité de son offre après-ski », « les prix au m2 ont encore grimpé de 7% pour atteindre jusqu'à 14.000 euros pour les plus beaux appartements de 3 chambres et plus ».

Des bonnes affaires, même à Courchevel ?

Avec, côté public cible, quelques légères évolutions du profil des acheteurs : « Les acquéreurs sont essentiellement des quadragénaires ou quinquagénaires qui cherchent à la fois à se faire plaisir et à réaliser un placement sûr, en se créant un patrimoine. Cela dit, la vie en télétravail a complètement bouleversé les habitudes. Beaucoup achètent une résidence secondaire avec l'intention d'installer leur bureau au ski », note l'agence Cimalpes, qui aura signé 555 mandats en 2021 et se projette déjà sur un volume d'affaires de 300 millions d'euros de ventes, pour plus de 170 biens sur son périmètre.

Et selon son directeur général, la « bonne affaire » peut se trouver partout, ou presque :

« Il ne faut pas se dire que dans des stations comme Courchevel par exemple, il n'y a pas de bonne affaire ou au contraire, qu'on en trouvera uniquement dans les stations villages. Car une bonne affaire, c'est un bien qui se revend bien ou qui se loue, et on sait très bien que ce sont en premier lieu les stations les plus connues qui se louent encore le mieux ».

Il prend l'exemple de la station de Val Thorens, où son réseau enregistre, à la location, l'un des meilleurs taux de remplissage en raison de la « garantie neige » que recherchent les purs skieurs.

 Le locatif n'est pas en reste

Côté locatif, où Cimalpes (qui totalise elle-même quelques 3.000 réservations par année réalisées par 25.000 vacanciers au sein des Alpes du nord sur la saison 2019-2020 pour 800 mandats de gestion passés) note par exemple que son pari, d'augmenter sensiblement son parc locatif durant la crise sanitaire, avec l'ajout à son catalogue de 70 chalets (+40%) et de 131 appartements (+32%), s'avère gagnant.

« Pour la semaine du 8 novembre, on enregistre ainsi une hausse de 40 % par rapport à la saison 2018-2019 à la même date. À périmètre constant, la tendance est également au beau fixe avec une croissance de 15% », note le réseau d'agences.

La surprise de ce panorama est aussi marquée par le retour, déjà engagé, des Anglais, qui constituaient jusqu'ici la première clientèle étrangère des Alpes. Car au cours des dernières années, ce segment avait été malmené à la fois par le Brexit, mais aussi par la crise sanitaire.

Résultat ? Cimalpes relève qu'après un retrait des ventes enregistré du côté de la clientèle britannique de - 15 % en 2017 et -10 % les années suivantes, la tendance s'inverse depuis 2021 « avec + 20% des demandes venues d'outre-Manche et +30% attendus en 2022 » . « De quoi permettre aux investisseurs anglais de redevenir dès cet hiver la première clientèle étrangère », souligne Cimalpes.

Après le retour également attendu des Belges et Néerlandais dès cet hiver, le nombre de vacanciers ukrainiens a par exemple déjà retrouvé son niveau d'avant-crise (contrairement à leurs voisins russes, pénalisés par leur campagne de vaccination), tandis que les skieurs du marché brésilien, dont les conditions de voyage avec les Etats-Unis demeurent compliquées, permettent aussi à la France de grignoter quelques parts de marché.

« La dématérialisation des mandats et des modes de règlement joue aussi un rôle prépondérant dans la fluidité du process de réservation », note Benjamin Berger.

Résultat ? En période d'incertitude, « les Alpes françaises demeurent la destination la plus demandée devant l'Italie, la Suisse et l'Autriche », constate ce panorama.

Les stations qui bénéficient d'un retour en grâce

Plus que la notoriété des stations, qui ont parfois fait de leur nom une véritable marque à l'international, c'est désormais avant tout la nature du bien et de ses services qui fait, auprès des locataires comme des acheteurs, la différence. De quoi permettre à certaines stations, comme L'Alpe d'Huez (Isère) et Saint-Gervais (Haute-Savoie), de bénéficier d'une forme « d'alignement des planètes » laissant espérer un potentiel de progression.

« Des stations de l'Oisans (Isère) comme l'Alpe d'Huez ou les Deux Alpes, qui avaient le vent en poupe après les JO de 1968, ont été dépassées par celles de la Tarentaise et les investissements massifs réalisés après les JO de 1992. Or, on assiste aujourd'hui à un 'effet de rattrapage' car ce sont des stations qui cochent toutes les cases avec, à la fois de grands domaines, de l'après-ski, un accès shopping, etc...», note le dg de Cimalpes. Avec, également, des prix pouvant être inférieurs « de 30 à 40% à ceux pratiqués dans certaines stations en Savoie ».