« Le logement sera l’un des prochains enjeux de la présidentielle » (Hervé Legros, Alila)

ENTRETIEN. A l'issue d'une année de pandémie, le promoteur lyonnais Alila, spécialisé dans la vente de logements sociaux et accessibles aux bailleurs, voit déjà pointer une autre crise : celle du logement. Convaincu que le sujet sera désormais l’un des enjeux clés des prochaines présidentielles, son pdg Hervé Legros, désormais à la tête d’un parc de 6.918 logements (dont 3.027 en Auvergne Rhône-Alpes) et d'une croissance de +23% en 2020, compte bien peser dans ce débat. Il estime notamment que, face au projet de non-artificialisation des sols, la France doit compenser par une densification de l'habitat.

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(Crédits : DR)

LA TRIBUNE - Vous vous qualifiez souvent comme le "Robin des bois" du logement accessible, depuis la création de votre groupe en 2004 qui enregistre depuis, une croissance à deux chiffres. Y compris en 2020, où vous affichiez +23% avec près de 754 millions d'euros de chiffre d'affaires. Pourquoi êtes-vous devenu entrepreneur dans le domaine du logement social ?

HERVE LEGROS - Alila est aujourd'hui un acteur du logement au sens large depuis une vingtaine d'années, dont 14 ans sur la branche du logement social. Car nous avons la particularité de vouloir proposer du logement pour tous.

Nous souhaitions nous retrouver sur l'ensemble du parcours résidentiel, aussi bien du locatif que de l'accession sociale, du logement intermédiaire, du logement à prix maitrisé et abordable, jusqu'au logement libre, dans une moindre mesure.

Vous aviez construit 6.918 logements (dont 3.027 en AURA) au sein de dix régions françaises et vous visez désormais les 1.000 logements supplémentaires en 2021. Pour autant, ce type de segment, composé à la fois du logement social mais aussi des logements dits accessibles, était pourtant plutôt délaissé par les promoteurs traditionnels...

Il s'agissait en effet d'un marché qui était délaissé par la promotion immobilière classique qui se préoccupe davantage du marché lié aux lois de défiscalisation. Or, il y avait un besoin criant d'avoir un acteur majeur et investi au sein de ce secteur.

D'ailleurs, nous ne sommes plus aujourd'hui les seuls, nous avons donné des envies à d'autres afin d'accompagner le monde institutionnel à produire des logements pour les gens, et pas uniquement pour des investisseurs...

Aujourd'hui, on voit que beaucoup d'institutionnels du tertiaire se tournent, depuis le Covid, vers le marché du logement car il est porteur... Tout se passe comme si on avait oublié que le marché du logement connaît une crise sans précédent, et ce depuis plusieurs années déjà, avec désormais près de 2,5 millions de personnes qui attendent un logement social en France, et 4,5 millions de mal logés.

Le Covid a-t-il là aussi joué un rôle dans cette prise de conscience ?

Le Covid a surtout mis en lumière la grave crise du logement que l'on connaît depuis des décennies, car grâce à cet épisode et à l'essor du télétravail, les gens se sont aperçus que leur logement n'était pas fait uniquement pour dormir, mais qu'il fallait pouvoir y vivre.

Il a également mis en lumière le fait que sans balcon, sans espace extérieur, sans jardin, il n'était pas adapté. Jusqu'ici, les gens étaient assez fatalistes.

Mais d'ici quelques mois, la thématique du logement va devenir un enjeu essentiel en vue des prochaines élections présidentielles, il s'agit d'un enjeu de cohésion sociale, et surtout, d'un produit de première nécessité.

Aujourd'hui, nous produisons près de 8.000 logements par an au sein de l'ensemble des les métropoles françaises et je le dis ouvertement aux futurs candidats des présidentielles : Alila jouera un rôle au sein de la campagne, car la prochaine grande crise qui se profile est celle du logement. Celle-ci pourrait survenir à travers une bulle spéculative, face à un manque criant de logements et des prix qui continuent à monter.

Quels sont les facteurs qui ont conduit selon vous à cette « crise du logement » que vous dénoncez ?

On ne construit pas assez ! Aujourd'hui, les politiques de construction sont bien trop faibles depuis 20 ou 25 ans, et se traduisent par une absence totale de politiques d'aménagement du territoire depuis les années 80, que ce soit au niveau national ou local. On sait que les logements devrait se situer à proximité du lieu de travail, or, on a ramené le travail au cœur des grandes métropoles.

Certaines métropoles comme Lyon enregistrent près de 15.000 nouveaux habitants chaque année, contre 50.000 à Paris, 10.000 à Nantes, ou 12.000 à Bordeaux... On a ramené le travail dans ces lieux mais en même temps, il n'y a pas suffisamment de logements.

C'est pourquoi les prix des logements ont grimpé de +6 à 9 % en fonction des secteurs... Aujourd'hui, il faut attendre huit ans pour un logement social en Île-de-France, contre six ans au sein de la métropole de Lyon. On continue d'affirmer que tout va bien.

L'industrie de la construction regrette, un effet de télescopage entre les retards pris par le Covid et ceux pris à la suite des échéances municipales : est-ce également votre cas ?

La crise Covid a mis en lumière ces dysfonctionnements, mais ce n'en est pas la cause. On savait que dans une année électorale comme celle des municipales, la reprise des permis de construire prendrait du temps à se mettre en place.

Mais en 2021, on ne voit pas de rebond en matière d'obtention de permis de construire et c'est ça le plus inquiétant. Aujourd'hui, on veut construire, mais plutôt chez les autres, en oubliant encore une fois que le logement est un produit de première nécessité.

À ce titre, la mandature du gouvernement Macron n'a pas suffisamment oeuvré à vos yeux en faveur du logement ?

Ce mandat a au contraire été marqué par une forte réduction des aides au logement, car le gouvernement Macron considère le logement comme un produit de rente. Il est vrai que le logement prend de la valeur, mais on oublie dans ce raisonnement que la base consiste d'abord à loger des gens et des familles, à travers un parcours résidentiel.

Mais l'on voit bien que le gouvernement en place se désintéresse de cette question, qui est bien entendu un sujet qui doit aussi être porté et décliné ensuite au sein des politiques locales. Mais là aussi, les villes ne veulent plus densifier leur centre-ville ni d'étalement urbain. Alors qu'en face, la réalité reste toujours que l'on ne construit pas assez.

Pour vous, où réside la solution alors que l'on se dirige également vers des contraintes de non-artificialisation des sols ?

Il faut déjà commencer par déterminer quel immobilier on veut. On est tous d'accord pour aller en direction d'un logement plus intelligent, économiquement et énergétiquement viable.

Pour notre part, nous étions par exemple opposés au report de la RE2020, car nous pensions qu'il était temps de la mettre en place. Mais il faut aussi se donner la possibilité de densifier les centre-ville, car construire en hauteur prend aussi moins de place.

Et l'on voit bien que lorsque l'on construit moins, les prix explosent au sein des métropoles et atteignent des sommets. Si l'on ne fait rien, on atteindra, d'ici la fin du mandat des exécutifs élus en 2020, des prix à 12.000 euros le mètre carré...

A travers ce raisonnement, visez-vous plus précisément les municipalités écologistes qui, d'un côté veulent moins construire et moins de densité, mais de l'autre créer davantage de logements sociaux ?

Notre groupe est apolitique, mais l'on voit bien que la crise des gilets jaunes a été avant tout le produit d'une classe moyenne éloignée des métropoles. Il faut remettre en place un parcours résidentiel et loger ses classes moyennes à travers à la fois du locatif social, des logements en accession sociale et, ensuite, du logement libre voire du logement intermédiaire.

Or, on a trop tendance à dire qu'il faut faire uniquement du logement social ou uniquement de l'accession. Cela n'a pas de logique lorsque l'on souhaite avoir un parcours résidentiel complet, qui va même jusqu'au logement haut de gamme, afin qu'il existe un panel de solutions qui correspondent à tous les publics.

À Lyon, les exécutifs en place souhaitent par exemple arrêter le segment du logement intermédiaire, qu'ils considèrent comme un produit destiné aux investisseurs. Or, c'est oublier qu'il s'agit parfois la seule réponse qui permette aux classes moyennes, qui dépassent les plafonds du logement social par exemple, de se loger pour un loyer modéré.

Pour pallier à ce manque de logement, faut-il construire en dehors de métropoles, malgré des projets de loi qui tendent désormais à la non-artificialisation des sols ?

Il ne faut en effet pas construire uniquement au sein des métropoles, il existe une vie également en dehors de ses territoires, avec des gens qui ont envie de s'éloigner du centre-ville.

La non-artificialisation des sols n'est pas un obstacle en soi pour un promoteur comme nous, comme cela pourrait l'être pour un lotisseur ou un promoteur de maisons individuelles. Bien entendu, cette loi n'est pas encore votée et nous attendons de voir quelle en sera la dernière mouture, nous avons également contribué à faire des propositions à ce sujet.

Aujourd'hui, il existe une équation à réaliser : si l'on arrête d'artificialiser, il faut être conscient que cela signifie qu'il faudra ultra-densifier par ailleurs les centres-villes. Si on ne le fait pas, automatiquement, le besoin en logements ne pourra pas être couvert.

Depuis quelques mois, on estime que la pandémie a amorcé un nouveau mouvement d'exode urbain vers les campagnes et les périphéries des grandes métropoles. Comment un promoteur comme Alila prend-il ces facteurs en compte au sein de ses futurs projets ?

J'aimerais que l'on ait un peu plus de recul sur la pratique du télétravail car concrètement, que se passera-t-il d'ici un ou deux ans, lorsque, nous l'espérons, ce virus sera derrière nous ? Les personnes qui se seront éloignées des centres-villes pourront-elles par exemple continuer à télétravailler, ou devront-elles retourner tous les jours sur leur lieu de travail, si aucun accord-cadre d'entreprise n'est signé à ce sujet ?

Pour ceux qui ont fait le choix de s'éloigner des à présent, il pourrait s'agir d'une bombe à retardement.

Bien entendu, je pense que les résidences devront cependant évoluer, et avoir des lieux où les gens puissent sortir, mais aussi télétravailler ou même partager des espaces de coworking. Nous étudions nous-mêmes plusieurs types de pistes à l'heure actuelle, un certain nombre de sujets doivent être mis en avant, comme la construction modulaire.

Aujourd'hui, le logement est une profession très en retard sur ces sujets. Le métier de promoteur est un vieux métier à réinventer. Nous devons aussi composer avec les temps longs de cette industrie, qui font qu'un projet démarré en 2021 ne sera livré qu'en 2025 en moyenne...

La dimension environnementale des projets (énergies renouvelables, isolation renforcée, matériaux biosourcés, installation de jardins potagers au pied des résidences) est-elle devenue en quelque sorte la règle ?

Nous travaillons bien entendu à développer des solutions encore plus écologiques, avec des matériaux biosourcés, le recours à de nouvelles énergies, etc... Mais en réalité, ce n'est pas nouveau ! Cela fait déjà au moins une dizaine d'années que nous le faisions, avec l'objectif de faire baisser la facture des locataires, et de construire des logements de plus en plus performants.

Cela fait partie de notre culture et de l'ADN d'Alila, c'est notre vision du logement. Il s'agit désormais de logements innovants qui produisent leur propre électricité et qui consomme moins. Cela va continuer, mais l'enjeu aujourd'hui n'est pas sur le plan technique, mais dans la volonté de construire.

Vous aimez vous positionner comme un disrupteur ce marché du logement accessible et social : comment parvenez-vous en bout de ligne à rentabiliser ce modèle ?

Aujourd'hui, nous avons un système constructif très différent, basé sur un positionnement de spécialiste. Clairement, nous ne savons pas faire du logement haut-de-gamme ou des tours signées Jean Nouvel.

Mais notre métier et de loger les gens correctement et dans de bonnes conditions, au sein de logements sociaux qui sont à la fois innovants, performants, et qui ne ressemblent plus aux immeubles des années 60 et 70. C'est ça le pari d'être un Robin des bois des temps modernes. Nous vendons ainsi des logements de qualité, à prix maîtrisé, aux acteurs du HLM : Action Logement, Vilogia, les offices publics...

Nous avons également développé un modèle propre à notre société, qui ne passe pas par un service commercial de défiscalisation. Cela nous permet d'être agile et de fonctionner à taille humaine. Nous deviendrons un jour le leader du logement à l'échelle française.

Votre société de promotion immobilière est née à Lyon : même si vous êtes présents désormais sur presque l'ensemble de la scène nationale, la région Auvergne Rhône-Alpes reste-t-elle un pilier fort de votre développement ? Vous veniez par exemple de livrer à la fin avril un programme de 27 logements (Prélude), dans le sud de Lyon, pour le Grand Lyon Habitat...

Il s'agit en effet de notre région historique et qui restera un poumon fort, puisqu'elle arrive aujourd'hui en seconde position juste derrière l'Île-de-France.

Nous avons aujourd'hui plus de 3.000 logements en cours au sein de la région Auvergne Rhône-Alpes, nous disposons d'ailleurs de deux agences à Lyon et Annecy. Il existe notamment un grand besoin de construire à la frontière de la Suisse, au sein des pays de Gex, qui constituent un territoire ultra dynamique.

Nous avons également des projets dans la Loire, l'Isère, la Savoie... Nous ne sommes cependant pas encore allés du côté de l'Auvergne. Nous travaillons encore peu avec la métropole de Lyon, mais plutôt du sein du département du Rhône au sens large et plus largement partout où il existe de forts bassins d'emploi.

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Commentaires 4
à écrit le 12/07/2021 à 17:38
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"la France doit compenser par une densification de l'habitat" : Nous ne voulons pas habiter dans des zones denses insécurisées et polluées. Quand est ce que ces ronds de cuir vont comprendre ce message pourtant simple !!

à écrit le 12/07/2021 à 15:48
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Où sont les emplois qui permettraient de concentrer les habitants en ville ou autour des villes? On n'auras plus de chance en campagne!

à écrit le 12/07/2021 à 12:27
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bref, il faut bcp d'argent et de subventions pour construire des logements sociaux qui pourront accueillir dans les meilleurs quartiers de sgens qui ne travaillent pas et donc peuvent pourrir la vie de ceux qui travaillent

à écrit le 12/07/2021 à 11:47
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Non le logement ne sera pas un enjeu de la présidentielle alors qu'en effet cela devrait l'être, tout comme le chomage et la baisse des salaires et du pouvoir d'achat du fait du dumping fiscal et social mais comme d'habitude les enjeux des présidenti...

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