« Nous avons prévu de lancer la construction de 540 logements sociaux cette année. Mais, à ce stade, nous sommes très en retard puisque nous affichons seulement 115 mises en chantier, soit 21% du programme », se désole Philippe Bayssade, le directeur général d'Auvergne Habitat, qui gère aujourd'hui 19.000 logements et près de 38.000 locataires entre le Puy-de-Dôme, l'Allier et la Haute-Loire. Les problématiques sont plus ou moins les mêmes que l'an dernier, qui avait déjà été une année compliquée. En 2022, l'organisme HLM n'avait pu honorer que la moitié de son programme et mettre en service 300 logements sur les 700 prévus. Des arbitrages difficiles dans un contexte contraint avec l'augmentation des coûts et la pénurie des matériaux notamment.

Coup de frein dû à l'augmentation des prix des matériaux

Et cette année ne devrait pas être meilleure pour le premier bailleur social d'Auvergne.

« Nous avons du mal à trouver des entreprises, nos appels d'offres restent infructueux ou bien les tarifs demandés sont trop élevés par rapport aux budgets prévus », explique le directeur général de l'organisme qui a dû augmenter son enveloppe de 10 à 15%.

Ainsi, un immeuble de 85 logements, dont le chantier va débuter en fin d'année à Clermont-Ferrand, va finalement coûter à Auvergne Habitat 9 millions d'euros (hors taxe) et non pas 8,1 comme initialement prévu. De la même manière, l'organisme HLM voit sa facture augmenter de 25% pour la construction en début d'année prochaine de cinq pavillons à Issoire, dans le sud du département, soit une hausse de 174.000 euros. Sur d'autres lots, il est contraint d'entamer des négociations pour tenter de réajuster les coûts. Tout cela nécessite plus d'attention et de consultation d'entreprises.

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Opérations immobilières reportées

Voilà pour le côté maîtrise d'ouvrage directe, mais du côté des partenariats avec des promoteurs privés, la situation est encore plus complexe. Une autre difficulté se greffe.

« Avec la remontée des taux d'intérêt et le resserrement des conditions de crédit, les promoteurs n'arrivent pas à commercialiser les logements neufs et donc ne lancent pas leurs opérations immobilières dans lesquelles nous souhaitions faire du logement social. Les projets sont reportés, cela veut dire pour nous moins de logements, » poursuit Philippe Bayssade, qui espère cependant atteindre son objectif de 500 logements cette année, grâce notamment au report des opérations de l'an dernier qui devraient enfin se concrétiser.

Mais même si ce niveau n'est pas totalement atteint, cela ne devrait pas « aggraver » le temps d'attente pour obtenir un logement social qui aujourd'hui varie de 8 à 10 mois selon les territoires auvergnats.

Difficultés de financement

Le bailleur social est aussi confronté à des difficultés de financement. Le soutien des collectivités (Etat, Région, Département), partenaires financeurs, n'a plus évolué. Ces dernières n'ayant pas de marges budgétaires supplémentaires avec l'inflation. Tous les surcoûts, Auvergne Habitat doit donc les financer principalement par de l'endettement. Or le relèvement du livret A - passé ces derniers mois de 0,5 % à 3 % - n'arrange rien. Car les taux d'emprunts accordés aux organismes de logement social lui sont indexés. Emprunter coûte donc de plus en plus cher.

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« Nous avons craint cet été que le livret A n'augmente encore et passe à plus de 4%. Donc c'est déjà une bonne nouvelle qu'il soit resté à 3% mais c'est très élevé. C'est un poids fort pour les bailleurs sociaux en termes de charge financière. Nous estimons que c'est de l'ordre de 7 millions d'euros en plus pour Auvergne Habitat en 2023 », détaille le directeur général, qui précise que les résultats nets financiers de l'entreprise, filiale du groupe Action Logement, devraient être divisés par trois par rapport aux prévisions.

Réduction du loyer de solidarité

Selon lui, le secteur est aussi déstabilisé par une mesure effective depuis 2018 : la réduction du loyer de solidarité. En effet, l'Etat a demandé aux bailleurs sociaux de baisser les loyers pour compenser la baisse de l'APL (aide au logement) versée aux ménages les plus modestes.

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« Pour Auvergne Habitat, c'est un manque à gagner de l'ordre de 4 millions d'euros par an. Avant, cela était plus ou moins indolore car le taux du livret A était bas et donc le contexte financier favorable. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas. Nous n'avons plus de marges de manœuvre dans nos structures financières », précise Philippe Bayssade.

Pour autant, Auvergne Habitat ne devrait pas renoncer à ses investissements cette année et notamment à la rénovation énergétique de son parc. Les logements classés F et G sont en cours de réhabilitation (isolation, remplacement du mode de chauffage...). Ceux classés D et E le seront dans les années à venir.