« 2022 n'a pas été une année facile parce qu'on a été confrontés à plusieurs phénomènes qui ont percuté la production de logements : l'augmentation du coût des matériaux et l'augmentation des taux d'intérêts », annonce Jérôme Demonte, directeur du développement immobilier chez Alliade Habitat, filiale d'Action Logement qui est aussi le plus gros bailleur social de la région. En 2022, Alliade Habitat détient un parc de 56.000 logements, pour 130.000 locataires et a réalisé un chiffre d'affaires de 271 millions d'euros.
Une baisse de la production générale
Comme les promoteurs immobiliers, Alliade Habitat subit les conséquences de la baisse de production de logements neufs.
D'autant plus que presque 80% de la production de logements sociaux d'Alliade est assurée par les Vefa (ventes sur plan) pourvues par la promotion immobilière privée. « La tendance de la Vefa est encore plus prégnante à cause de l'augmentation des prix ces dernières années, donc cela nous force à être sous le robinet de la production immobilière, mais cela ne peut pas durer, car la production baisse. Nous avons déjà anticipé ces difficultés, mais le nerf de la guerre, c'est le terrain », analyse Jérôme Demonte.
Alliade Habitat a néanmoins réussi à profiter du contexte instable de 2022 pour se constituer une réserve foncière. « Quand la promotion est plus frileuse, on a plus d'opportunités », note Jérôme Demonte.
Même si le manque de délivrance de permis de construire est la cause numéro un de la baisse de production de logements neufs, la hausse des taux d'intérêts ajoute un difficulté supplémentaire. « Certaines opérations ne sont pas lancées à cause de la hausse des taux d'intérêt qui ont désolvabilisé certains clients. »
Des prévisions qui restent à la hausse
En 2022, Alliade Habitat a financé 1.764 logements locatifs en 2022, contre 1.835 en 2021, dont presque la moitié dans le Rhône. Pour 2023 le bailleur social reste optimiste et vise l'agrément de 1.900 logements. 10% de la production neuve en 2023 seront sur le logement senior.
« La production n'est pas trop dégradée parce qu'on est présent dans huit départements, il y a une péréquation qui s'opère. Par exemple, en Savoie et en Haute-Savoie, nous avons fait une meilleure année » explique Jérôme Demonte.
Alliade Habitat tient quand même toutefois à rester présent et actif dans les zones tendues, qui concentrent aussi les bassins d'emploi et dont il faut accompagner les habitants dans l'accès au logement. Comme le vice-président de la Métropole délégué à l'habitat et au logement social, Renaud Payre, Alliade Habitat croit à la densification dans les centres-villes.
Concernant les ventes à l'unité, « il aurait fallu vendre un peu plus de 200 logements et on en a vendu 148 » mais Alliade Habitat vise malgré tout les 300 logements vendus pour 2023. « Quand on vend un logement, on en finance entre 1,5 et 3 nouveaux », estime Jérôme Demonte.
Dans un contexte particulièrement tendu, avec une baisse de la production de logements, Alliade Habitat travaille aussi à l'optimisation de son parc : réduire le temps de vacances, enchaîner les réhabilitations, réduire les coûts de financement...
Augmentation du taux du livret A
En 2022, Alliade Habitat a réalisé 204 millions d'euros d'investissements en région en 2022 sur les logements et 100 millions d'euros d'investissements pour la réhabilitation. « Entre 60% et 70% des investissements sont financés par le recours au livret A », détaille Jérôme Demonte.
En effet, l'argent versé sur les livrets A sert en partie à la construction et la rénovation des logements sociaux. Pour les bailleurs sociaux, qui empruntent majoritairement à la Caisse des dépôts et de consignation l'augmentation du taux du livret A - aujourd'hui à 3% - est aussi un coup dur, car le taux d'intérêt des bailleurs sociaux est indexé sur celui du livret A. « Notre accès à l'argent a augmenté », commente Jérôme Demonte. Alliade Habitat estime l'impact à 20 millions d'euros.
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