La Métropole est partie d'un constat. Les promoteurs immobiliers peinent de plus en plus à commercialiser leurs appartements neufs à cause de la hausse des taux d'intérêt et de l'inflation qui touche les ménages. Résultat : 1 opération immobilière sur 5 dans la Métropole de Lyon serait en grande difficulté selon la collectivité et certaines seraient même aujourd'hui bloquées et au point mort.
« On estime qu'un point de taux d'intérêt en plus c'est 30.000 acquéreurs en moins rien que sur la Métropole de Lyon. C'est une grande préoccupation d'autant que le contexte ne s'améliore pas. Si les promoteurs ne commercialisent pas les biens, la grue ne viendra pas sur le chantier. L'opération ne se fera pas et il n'y aura pas de logements », explique Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon, délégué à l'habitat, au logement social et à la politique de la ville.
Dans un contexte de crise de l'immobilier et de crise du logement
Face à cette situation, la Métropole de Lyon a décidé de prendre à bras le corps le problème. Elle vient de signer un partenariat avec Tonus Territoires, le véhicule d'investissement détenu par la Caisse des Dépôts, et s'est emparée d'un dispositif peu connu, l'usufruit locatif social (ULS). Ce dernier devrait permettre de booster les ventes et d'écouler les logements qui ne trouvent pas preneurs. Il s'agit en fait d'un modèle de démembrement de propriété qui repose sur la dissociation de la propriété, avec d'un côté la nue-propriété et de l'autre l'usufruit.
Tonus Territoires devient ainsi co-acquéreur des logements au côté du bailleur social, qui n'a plus qu'à acquérir 30 à 40% de la valeur du logement par l'emprunt. Il n'a donc pas ou peu recours à ses fonds propres pour financer l'opération.
« L'intérêt principal est de donner un effet démultiplicateur au bailleur, qui peut ainsi acheter plus de logements neufs. Avec ce modèle, nous sommes deux propriétaires avec des droits réels de propriété. Nous, nous sommes nue-propriétaires et le bailleur est usufruitier. Durant 20 ans, il va bénéficier de la jouissance du bien, il pourra collecter le loyer notamment. Mais au bout de ces 20 ans, nous récupérons la totalité des droits de propriété et nous pouvons revendre le bien » précise Christophe Caresche, président de Tonus Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts.
A noter que ces opérations réalisées en usufruit locatif social viennent en plus des obligations légales de construction de logements sociaux prévues par la Métropole.
« C'est un modèle exigeant car pendant 20 ans, nous ne tirons aucun revenu de cet investissement. La rentabilité on la réalise à la fin, au moment de la revente du bien. Mais c'est dans l'ADN de la Caisse des Dépôts d'être un investisseur de long terme et de soutenir la construction de logements sociaux. C'est une mission d'intérêt général », estime Christophe Caresche.
Modèle méconnu qui va booster l'offre de logements sociaux
Ce partenariat entre la Métropole et Tonus Territoires vient d'être entériné avec un premier programme immobilier sauvé. Un immeuble de six étages situé au 191 rue Salengro à Villeurbanne. Il sera l'objet d'une opération en usufruit locatif social entre Lyon Métropole habitat (bailleur social), Les Nouveaux Constructeurs (promoteur) et Tonus Territoires (Groupe Caisse des Dépôts).
Outre la relance de la programmation des 30 appartements de l'immeuble, ce sont 14 logements sociaux qui pourront ainsi être créés avec l'usufruit locatif social, en plus des huit initialement prévus dans l'immeuble.
« Sans l'usufruit locatif social, il n'y aurait pas eu de chantier. Nous voulons mener une politique volontariste et dire aux promoteurs : nous sommes à vos côtés. Finalement avec ce dispositif, on coche deux cases. On sauve des opérations immobilières et en même temps, on produit des logements sociaux supplémentaires, ce qui est très important sur le territoire. Car il faut noter que pour 9,2 demandes de logement social une seulement aboutit, faute d'offre suffisante », précise Renaud Payre.
Plus de 75.000 demandeurs de logement social sont en effet en attente d'un logement à loyer modéré sur la métropole de Lyon, un volume qui n'a cessé d'augmenter ces dernières années. D'autres « opérations de sauvetage » de ce type devraient intervenir dans les prochains mois à Villeurbanne, Lyon et dans l'ouest lyonnais, précise la Métropole. Une centaine de logements sociaux supplémentaires pourraient ainsi être créés.
Depuis sa création, Tonus Territoires a engagé la construction de plus de 5.000 logements sociaux et intermédiaires. Pour 2023-2024, ses capacités d'investissement augmenteront de 50% pour atteindre 300 millions d'euros par an.
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