Globalement, le marché immobilier en Auvergne est un marché stable, peu sujet à spéculation. Le président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) comme celui de la Fnaim constatent tous deux qu'à Clermont métropole comme à Vichy, l'immobilier reste peu cher par rapport à d'autres villes.

"C'est un marché attractif, à l'abri des fluctuations et qui n'est pas spéculatif", remarque Christian Domas, président de la Fnaim. "Les acquéreurs sont mesurés et s'engagent dans des placements patrimoniaux de qualité."

Une analyse que partage Stéphane Aumoine, président de la FPI Auvergne : "Nous sommes restés sur une variation démographique habituelle en 2020, pour la bonne raison qu'on n'achète pas un logement sur un coup de tête, comme une paire de chaussure sur internet. C'est une acquisition qui se réfléchit."

Résultat, si pendant le confinement il ne s'est rien vendu, au déconfinement, "il y a eu un léger effet de rattrapage, les personnes qui avaient envie d'acheter ont concrétisé leur opération au déconfinement."

Moins de pertes de volumes qu'attendu

Et le ralentissement constaté des transactions dans la promotion immobilière, consécutif à la fermeture de trois mois enregistrée au printemps dernier, n'aura pas pesé massivement sur le marché. "Nous avons perdu 25 % des ventes entre 2019 et 2020, mais c'est bien moins pire que ce que l'on pouvait craindre", concède Stéphane Aumoine.

Dans l'immobilier existant, l'Auvergne n'enregistre qu'une baisse de -5,1% des ventes de logements en 2020, quand la Fnaim estime que ces mêmes ventes en France auraient plutôt baissé d'environ -8% et atteint ainsi un niveau équivalent à celui des années 2017 et 2018.

Malgré le confinement, près de 2.057 appartements et 380 maisons ont ainsi trouvé preneur à Clermont-Ferrand en 2020, de même que 602 appartements et 204 maisons à Vichy ont changé de mains sur la même période.

"En 2020 le marché de l'existant à Vichy est resté très dynamique", apprécie Fabrice Rougier, responsable Fnaim Allier, "en cumulé, sur toute l'année, nous n'avons pas senti les effets de la fermeture observée sur trois mois. C'est comme si nous en avions travaillé douze."

Clermont Métropole (63) et Vichy (03) sont les deux villes les plus actives sur le marché de l'immobilier auvergnat. Elles ne jouent cependant pas sur le même tableau.

"En matière de construction, rappelle Stéphane Aumoine, il n'y a pas de promotion immobilière à Vichy. En France, 65 % de ce qui se construit l'est grâce à la loi Pinel. Or, Clermont-Ferrand métropole et Chamalières sont les deux seuls secteurs concernés par le zonage favorable. Vichy ne l'est pas."

Une inégalité de traitement qui concentre la majeure partie de l'investissement immobilier là où l'Etat le juge indispensable.

Des prix à l'achat inférieurs à la moyenne nationale

Alors que les prix marquent le pas dans les villes les plus chères de l'hexagone, Clermont-Ferrand se singularise : les prix de vente au m2 pour les appartements clermontois augmentent de +3,1% (1.908 euros /m2) entre 2019 et 2020.

Dans le reste du Puy-de-Dôme, il n'augmente que de +1,3 % (2.013 euros/m²). "Ce sont des chiffres moyens", analyse Christian Dosmas. "En ville, nous avons enregistré beaucoup de transactions sur des biens à petit prix."

A Vichy, le prix des appartements est plus bas qu'à Clermont Métropole, "à partir de 1.300 euros/m2 suivant la situation, mais ça peut monter à 4.500 euros/m2 pour du neuf", reconnaît Fabrice Rougier.

Reste qu'en comparaison à la moyenne nationale de 3.844 euros/m² pour un appartement dans l'ancien, rien d'étonnant à ce que "les petits appartements pour du locatif se vendent très vite", reconnaît Fabrice Rougier.

Un regain d'intérêt pour Vichy qu'il attribue plus aux travaux et à la dynamique présente dans la ville, qu'à la pandémie. Les investisseurs à Vichy sont généralement auvergnat et investissent dans un seul bien, pour du locatif. "Lorsque les appartements sont au bon prix, ils partent très très vite. Nous sommes constamment à la recherche de nouveaux bien à vendre."

Dans le neuf, à Clermont-Ferrand, bien que la Covid a fait fléchir la courbe des investissements, "la loi Pinel fait que l'achat neuf reste une valeur refuge, les acquéreurs préservent leur épargne et vont tranquillement revenir", assure Stéphane Aumoine.

Le prix des maisons en baisse, signe de la demande

Le prix des maisons baisse de presque -7 % dans le Puy-de-Dôme (1 452 euros/m²) et de -6,2 % dans les autres départements (1 044 euros/m²), alors qu'il continue de grimper de +2,4 % dans l'hexagone.

Christian Domas éclaire ces chiffres en rappelant "qu'il s'est vendu moins de maisons en ville, qu'en zone rurale. Les acquéreurs de maison ne cherchent pas à s'installer à Clermont-Ferrand ou à Vichy, mais bien à la campagne. Le département de l'Allier par exemple à très bien travaillé parce que les gens veulent s'installer au vert."

L'impact des temps de transport au départ de Paris ou de Lyon, pour des villes comme Clermont-Métropole ou Vichy, ne plaide cependant pas pour un exode massif, malgré le développement du télétravail. La Fnaim note néanmoins en même temps une tendance de fond pour le marché de la résidence secondaire, qui lui semble "très porteur".

"Nous n'avons pas vu de gros changements quant au profil des clients", remarque Christian Domas. Ce sont majoritairement les auvergnats ou des auvergnats exilés, revenant à l'heure de la retraite, qui investissent à Clermont ou à Vichy.

"Suite aux recommandations du Haut Conseil Stabilité Financière d'être plus sélectif sur l'octroi des prêts, nous avons un peu perdu les primo-accédants l'an dernier", reconnaît le président de la FNAIM.

Et d'ajouter : "L'assouplissement actuel des recommandations du HCSF est le bienvenu, ces jeunes acquéreurs pourraient revenir". Cependant, la prudence des banques, notamment vis-à-vis des acquéreurs travaillant dans les secteurs touchés par la crise, pourrait être l'un des principaux freins au marché en 2021.

Des taux qui autorisent l'investissement

Les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers pour l'existant ont légèrement augmenté sur l'année 2020, passant d'une moyenne de 1,15 en janvier à 1,24 en novembre, mais restent extrêmement bas, tandis que la durée moyenne des crédits s'est stabilisée en 2020.

"Peut-être que quelques rares acquéreurs ont acheté après le confinement pour anticiper de potentielles secousses économiques, au cas où les taux remontent, mais aujourd'hui, vous pouvez avoir des taux sur 15 ans autour de 1 %, voire 0,8 % sur 12 ans", assure Stéphane Aumoine qui reste très optimiste.

A Clermont-Ferrand, dans le domaine de la promotion immobilière, "2020 signe une cassure, mais les chiffres de début 2021 sont plutôt rassurants. Rien ne s'est effondré, le marché est stable et sain. Depuis 2015, c'est un marché qui ne fait que progresser tranquillement mais sûrement, de 10 à 15 % par an. L'espace temps s'est figé en 2020, et dorénavant c'est reparti d'une manière assez soutenue."

A Clermont qu'à Vichy, la tension concernant le nombre de biens disponibles sur le marché est réelle, mais ne semble pas définitive : "L'offre de logements à vendre est au plus bas, les gens prennent pour l'instant plutôt le parti d'attendre", constate Christian Domas. La confiance des ménages dans leurs revenus sera également déterminante pour le dynamisme du marché 2021, même si le marché immobilier auvergnat conserve une belle dynamique.