Dans le Grand Lyon, la crise ne parvient pas à freiner la hausse des prix de l'immobilier

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Selon le Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière), le prix moyen d'un logement neuf à Lyon a continué de grimper de +7 % en 2020. Dans le 6e arrondissement, il atteint même les 8.237 euros/m².
Selon le Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière), le prix moyen d'un logement neuf à Lyon a continué de grimper de +7 % en 2020. Dans le 6e arrondissement, il atteint même les 8.237 euros/m². (Crédits : Pixabay)
EPISODE 1. La métropole de Lyon serait-elle victime de son succès, y compris en temps de crise ? En ce début d'année, elle continue d'attirer toujours plus d'habitants, tout en faisant face à un problème devenu endémique : ses permis de construire ne suivent pas, et ce, depuis 2016. En conséquence, les prix continueront d'augmenter en 2021, en particulier dans le neuf, tandis que le phénomène d'étalement urbain devrait se poursuivre à l'échelle de la métropole.

En décembre 2020, la métropole de Lyon comptabilisait 2.855 logements neufs disponibles. Un chiffre cependant "au plus bas depuis 2010", souligne Philippe Layec, président de la délégation lyonnaise de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), et qui s'affiche en baisse de 6 % par rapport à décembre 2019.

Problème : cette indisponibilité se traduit directement dans les prix, qui repartent ainsi à la hausse. Car à Lyon comme ailleurs, "on observe une corrélation immédiate entre le volume des logements mis en vente et les prix", rappelle Eric Verrax, président du Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière). Et moins il y a d'offres, plus les prix s'envolent au sein de la métropole lyonnaise.

Conséquence : selon cet observatoire, le prix moyen d'un logement neuf à Lyon s'élevait ainsi 5.025 euros/m² en pleine année de crise sanitaire, soit une hausse de +7 % par rapport à 2019.

Même si, lorsqu'on rentre dans le détail, les prix au mètre carrés connaissent, comme dans toutes les métropoles, d'importantes variations en fonction des quartiers ciblés :

Ainsi, dans le 6e arrondissement de Lyon, le prix moyen d'un logement neuf atteindrait par exemple des sommets (8.237 euros/m² ), contre 4.054 euros/m² dans l'Est de la métropole.

Mais il n'y a pas que le neuf qui continue son envolée : c'est la même chose du côté de l'ancien, où la tendance est là aussi à la hausse.

Le prix des appartements anciens à Lyon a en effet enregistré un bond de +9 % entre fin 2019 et fin 2020, selon des données encore provisoires, compilées par l'Insee.

Et selon les chiffres établis par le baromètre annuel de la Chambre des notaires du Rhône, l'évolution des prix médians au m2 atteindrait même +10,9% (à 3.780 euros) pour les appartements anciens sur l'année 2020 à l'échelle de la Métropole (et +10,2% sur le seul périmètre de Lyon, à 4.810 euros/m2).

Même le secteur des maisons anciennes poursuit sa course dans le Rhône, avec un prix médian de 337.800 euros (soit +8,4%), tandis qu'à Lyon, on atteint un prix médian de 611.400 euros (soit une +10,4%).

Une baisse de l'offre sur le long terme

"Sur les courbes, on s'aperçoit que l'offre augmentait de façon importante et les prix augmentaient de façon raisonnée jusqu'en 2016, c'est-à-dire en correspondant à l'inflation et au pouvoir d'achat. Mais après 2016, il y a eu de moins en moins de mises à la vente, en raison d'une diminution du nombre de permis octroyés", développe Eric Verrax.

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Plusieurs facteurs expliquent la baisse de permis accordés. D'abord, le changement du PLU-H (Plan local d'urbanisme et de l'habitat), entamé en 2016 et achevé en 2019, a généré un moment de "flottement" et donc, une baisse de permis délivrés en conséquence. S'ajoutent ensuite le temps de l'adaptation, puis la période des élections municipales qui a conduit les élus écologistes au pouvoir, ainsi que la crise économique et sanitaire actuelle.

Si les professionnels ne constatent pas forcément "d'effet Covid" à proprement parler, ils y voient plutôt un effet long-terme : "La crise sanitaire et les confinements ont accentué une baisse de l'offre qui était déjà là ", résume Philippe Layec.

D'autant plus que la nouvelle équipe municipale écologiste ne laisse pas non plus présager une période favorable pour la construction privée. Entre sa volonté d'acquérir plus de foncier dédié aux logements abordables ainsi que la modification du PLU-H en cours, la tendance à la baisse des accords de permis de construire semble partie pour durer.

Des prix qui dépendront de la politique foncière à venir

"Il est important que la Métropole ait une politique foncière, parce qu'il faut du foncier public pour sortir des aménagements, mais il faut aussi que celle-ci soit au service de tous les types de logements, et pas uniquement du logement social", commente le président local de la FPI.

Un autre indicateur permettrait aussi d'anticiper une poursuite de la hausse des prix à l'achat : actuellement, le prix moyen de réservations serait de 4.613 euros/m², tandis que celui des logements mis en vente avoisinerait les 5.074 euros/m².

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"Nous analysons les prix des logements réservés ainsi que ceux des logements mis en vente. Si le prix des logements en vente est moins élevé que ceux qui sont réservés, cela conduit à une baisse de prix. A l'inverse, si comme actuellement, les logements en vente sont plus chers que les logements réservés, on se dirige plutôt vers une hausse des prix", explique Eric Verrax.

Cette tension de l'immobilier lyonnais se ressent aussi sur le marché de la location actuellement, où les prix ont augmenté de +10 % à Lyon et de +20 % dans la métropole de Lyon depuis 2018. Une situation sur laquelle le nouvel exécutif écologiste s'appuyait justement pour défendre sa politique d'encadrement des loyers, qui doit entrer en vigueur à compter du 2e semestre 2020 au sein du Grand Lyon.

Des opérations de constructions qui s'étalent autour de la métropole

La métropole de Lyon, victime de son succès, attire environ 15.000 habitants de plus par an, comme le rappelait la FNAIM, en fin d'année dernière.

Même si la Métropole souhaite mettre accélérateur sur le logement social, en visant les 6.000 nouvelles créations par an d'ici la fin du mandat, cela ne suffira pas selon le promoteurs : "Ce dont on a tous besoin, en logement social, abordable ou en accession, c'est de créer du logement", soutient le président de la FPI.

Il a néanmoins conscience que les grosses opérations immobilières ne sont pas toujours vues d'un bon œil et se dit prêt à faciliter la "coopération" et le "dialogue" entre maires et promoteurs. Car la problématique dure depuis de longs mois désormais, et l'effet devient cumulatif.

"Les prix sont les indicateurs de la discordance entre l'attractivité de la Métropole et le fait qu'on construit de moins en moins", annonce Eric Verrax.

A cause du manque d'offres et des prix qui s'envolent, les gens qui veulent acheter du logement neuf ont tendance à se tourner désormais vers l'extérieur de la Métropole pour combler leurs besoins. "On n'a jamais autant construit autour de Lyon", résume le président du Cecim.

Lire aussi : Avant l'encadrement des loyers, les prix de l'immobilier continuent de grimper à Lyon

Dans son dernier rapport, le Cecim constatait : "Cette année encore, on observe un report des ventes de logements en collectif (hors ventes en bloc) sur les extérieurs de Lyon, avec 1.218 réservations, ce qui représente une augmentation de +13 % par rapport à 2019".

Il observe en même temps une baisse de l'offre disponible de -8% par rapport à 2019,  (soit 1.090 logements), avec un effet conjugué entre une augmentation des réservations constatée, mais également une baisse du nombre de logements mis en vente en 2020.

De quoi générer un prix moyen de 3.502 euros/m² sur les extérieurs de Lyon. Un phénomène qui semple donc bien parti pour favoriser encore un peu plus l'étalement de l'aire urbaine lyonnaise, et avec elle, ses enjeux en matière de mobilités.

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