C'est la seconde fois que la Chambre régionale des comptes met en garde la société d'économie mixte de construction du département de l'Ain (Semcoda). Elle avait déjà émis des réserves, dans son rapport d'août 2014, sur la gestion du premier bailleur social de la région Auvergne-Rhône-Alpes (700 salariés, 292 millions d'euros de chiffre d'affaires, un parc de 30 968 logements à fin 2016).

"Le précédent rapport de la chambre avait préconisé la définition d'une stratégie patrimoniale et territoriale associant davantage le conseil d'administration, afin d'inscrire la SEM dans les objectifs des politiques publiques du logement social. Or, la Semcoda n'a pas mis en œuvre ces recommandations. Elle a par exemple continué de privilégier la construction de logements peu sociaux et accentué sa diversification, notamment dans la promotion immobilière", indique le dernier rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes.

C'est - entre autres - cette course à la promotion qui est pointée du doigt par l'institution.

"Pour soutenir une croissance exponentielle, la Semcoda a recouru à divers procédés permettant d'accroître son capital social par des ressources externes. Pour ce faire, elle a financé ses propres augmentations de capital, grâce à un montage complexe impliquant les communes, et lui permettant d'exercer un effet de levier sur les autres actionnaires"

Ce montage consiste, toujours selon la Chambre, à surévaluer le prix d'un terrain à acheter, ou louer, à une commune. En contrepartie, la commune reverse le surplus (la différence entre la valeur du marché et celle de la transaction) sous la forme d'une prise de participation à l'augmentation de capital (trois entre 2013 et 2016) de la Semcoda.

"La Semcoda conteste avoir acquis des terrains à des prix surévalués dans la mesure où il lui est tout à fait possible de se porter acquéreur de terrains à un prix différent de celui de la Direction de l'Immobilier de l'État qui n'est qu'un avis" indique la société dans son courrier de réponse à l'institution - elle n'a pas répondu aux sollicitations d'Acteurs de l'économie - La Tribune.

"À titre d'exemple, la commune de Lucenay (Rhône) a acquis un terrain le 22 décembre 2016 auprès de l'Établissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes (EPORA), au prix de 743 000 euros puis l'a immédiatement revendu à la Semcoda au prix de 960 000 euros, la différence (217 000 euros) étant reversée à la société sous forme d'une prise de participation à son capital. De même, la commune de Champagne-en-Valromey (Ain) a acquis un ancien bar-restaurant le 30 avril 2014 au prix de 100 000 euros puis l'a revendu le 22 mai 2014 à la Semcoda au prix de 224 000 euros, reversant une participation au capital de 105 000 euros, peut-on lire dans le rapport de la Chambre régionale des comptes

Mais ce mécanisme - "le schéma mis en place par la Semcoda peut être assimilé à une avance de fonds" - est interdit par le code de commerce (article L. 225-216 du code du commerce). Il expose la Semcoda à des "risques juridiques".

Cette dernière indique, toujours en réponse à la Chambre, "que la participation au capital n'est plus et ne sera plus une condition essentielle d'un acte d'acquisition". Elle ajoute cependant que "ce mode opératoire a permis la réalisation de nombreux projets, notamment pour les communes rurales. Et regrette que le rapport ne mette pas assez en avant son rôle au titre de la construction de places en résidences seniors et en foyers".

Fragilité des actionnaires publics

Outre cette question juridique, ce mécanisme a permis à la société de continuer à pouvoir emprunter auprès de ses créanciers, mais sur la base de performances fragiles, la capacité de financement des opération provenant soit des actionnaires (34 millions d'euros entre 2013 et 2016), soit par l'autofinancement économisé (23 millions d'euros entre 2013 et 2016).

"Or, l'endettement qu'elle supporte apparaît désormais peu soutenable dès lors qu'il consomme l'essentiel de son autofinancement dont le remboursement absorbe désormais l'essentiel de la capacité de financement", indique la Chambre.

"Les actionnaires publics, dont en premier lieu le département de l'Ain, sont en conséquence exposés au risque de fragilisation financière de la Semcoda, et invités à réinvestir la gouvernance de la société pour modifier son modèle économique, consolider sa situation financière et professionnaliser sa gestion interne", poursuit le rapport.

Une gouvernance remodelée

Un nouveau directeur général, Bernard Perret, a été chargé de "revoir les modalités de fonctionnement, actualiser les méthodes et veiller à une meilleure régularité des procédures", indique à la Chambre Jean Deguerry, président du conseil départemental de l'Ain, principal actionnaire de la Semcoda.

Car sa gestion interne apparaît par ailleurs insuffisamment professionnalisée au regard de son volume d'affaires et des enjeux financiers - on note dans le rapport, par exemple, l'absence d'un service de gestion des ressources humaines dimensionné pour 700 salariés.

La chambre préconise, en outre, de "renforcer le pilotage de la société et ses outils, notamment logiciels, s'agissant des fonctions finances, achats, ressources humaines, construction, gestion locative, commercialisation, ainsi que le suivi des agences, établir des règles précises pour les divers avantages accordés aux salariés ainsi que pour le remboursement des frais de mission et en contrôler l'application, d'instaurer un contrôle de gestion et de recenser annuellement les besoins d'achat à l'échelle de la société pour s'assurer du respect de la réglementation en matière de commande publique et de mettre en place une politique achat." 

Autant d'actions qui ont déjà été engagées, selon la Semcoda.