Promoteurs et Métropole sont d'accord sur un point : la production de logements neufs dans le Grand Lyon est insuffisante et il faut construire pour loger les nouveaux arrivants et les 22.000 mal-logés. Là où les avis divergent, c'est sur la façon de relancer la production.

Les freins à la production sont en tout cas nombreux avec non seulement une baisse des permis de construire délivrés en raison de la réticence, voire l'opposition, des maires à les délivrer par crainte, notamment, de ne pas pouvoir suivre en termes d'équipements, mais aussi de la hausse des coûts liée à l'envolée du prix du foncier et des prix des matériaux et des taux d'intérêt.

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Les réservations au plus bas, les prix au plus haut

« L'année 2022 est la plus mauvaise depuis dix ans », a récemment noté Eric Verrax, président du Cecim (Centre Etudes de la Conjoncture Immobilière) lors d'une présentation des chiffres devant la profession et la presse.

En 2022, le Cecim a enregistré 2.251 réservations dans la Métropole. « Les réservations de logements neufs ont baissé de 17% par rapport à l'an dernier et de 43% par rapport à 2019. Aucune métropole ne s'en sort à peu près. » Au nombre de 940 en 2022, les réservations des ventes en bloc affichent quant à elles leur « plus mauvais chiffre depuis 2011. »

Une tendance qu'a néanmoins nuancée Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon délégué à l'habitat et au logement social. Selon lui, les permis de construire démarrés en 2022 s'élèvent à 6.000 logements (chiffres arrêtés en novembre 2022, avec une projection basse pour la fin d'année), dont 5.000 collectifs et 1.000 individuels.

Pour autant, l'offre de logements s'écroule bel et bien dans de nombreuses communes. Selon Philippe Layec, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Lyon, 29 communes de la Métropole ont moins de dix en en ventes, dont 21 où il n'y a même plus aucun logement neuf en vente. En conséquence, les prix des logements en TVA normale montent en flèche depuis une décennie, passant  en moyenne de 3.673 €/m2 en 2011 à 4.900€ /m2 en 2022, soit une hausse de 35%.

Jouer sur le foncier

Pour Renaud Payre, le prix du foncier reste le nerf de la guerre, et il appelle à le réguler.  « Bon courage », a répondu Philippe Layec, lors de la présentation. Pour y parvenir, le vice-président métropolitain a notamment proposé au Conseil national de la refondation (CNR) de taxer les propriétaires qui vendraient au-dessus d'un prix qui serait défini dans chaque zone urbaine.

« Alors que la promotion immobilière devrait être du développement, elle s'est concentrée sur l'idée de la surenchère foncière », avait-il commenté lors d'un entretien à La Tribune, en amont de la présentation. Une hausse du foncier, qui « percute » la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction que les acquéreurs ne peuvent plus suivre.

Sur la question des permis de construire, que certains maires refusent de signer, qui bloque de fait l'accès au foncier, le vice-président a précisé : « on va les gagner par la pédagogie et par l'accompagnement des maires et avec l'enveloppe [de 10 millions d'euros par an d'aide à l'équipement] qui a été votée par la Métropole. »

Plusieurs pistes explorées

« Nous sommes à la croisée des chemins. Le foncier est trop cher et le métier de la promotion doit changer et on doit intégrer les nouvelles façons de faire la ville et de produire du logement », fait valoir Renaud Payre.

Concernant la constitution des programmes immobiliers. Le vice-président a expliqué recevoir régulièrement des promoteurs se retrouvant dans une impasse financière et voulant augmenter la part de Vefa (vente en l'état futur d'achèvement, aussi appelée vente sur plan) dans leurs programmes. Sur ce point il s'est montré catégorique : « vous ne m'aurez jamais à vos côtés pour augmenter la Vefa », a lancé Renaud Payre lancé aux promoteurs.

En échange, il leur a proposé trois pistes : augmenter la part de BRS (bail réel solidaire), reconsidérer l'intégration de l'ULS (usufruit locatif social) et du LLI (logement locatif intermédiaire) à condition qu'il soit sur au moins 20 ans.

Des propositions qui n'ont pas fait bondir la profession : « On est complètement favorables au BRS, qui permet de faire du logement abordable pérenne, à condition qu'il reste concentré dans les zones tendues. L'assouplissement sur l'ULS et le LLI, ce sont des bonnes indications, mais après, il faut voir la manière dont cela est mis en œuvre, les pourcentages, et est-ce que ça vient en plus ou pas du logement social. En tout cas, ce sont de bonnes pistes », a commenté Philippe Layec.

Au niveau national,  la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a fait ses propres propositions au CNR pour relancer la construction de logements neufs comme le « fléchage d'une partie de la TVA immobilière des logements réalisés au-dessus d'un certain seuil vers les maires bâtisseurs et la création du statut de bailleur professionnel. »

L'un des points d'accroche entre la FPI Lyon et la Métropole, c'est aussi la modification 3 du Plan local d'urbanisme (PLUH) qui a intégré l'augmentation du coefficient de pleine terre. Selon la profession, cette modification fait baisser le nombre de logements dans une opération.

« Avec cette modification, on peut encore construire 121.000 logements sur la Métropole », affirme le vice-président. En revanche, la Métropole a admis le fait qu'il fallait travailler sur la densification et, dans la prochaine modification 4 du PLUH, sur la hauteur. Le tout en respectant les objectifs zéro artificialisation nette.

Renaud Payre a également confié à La Tribune la constitution d'une nouvelle foncière métropolitaine, en plus de la foncière solidaire du Grand Lyon, qui mobilisera le parc privé et le parc public pour « produire du conventionnement afin de faire du logement d'abord.  » Sa création devrait être délibérée en juin ou à l'automne.