Immobilier : après la hausse continue des prix, et si un plafond se dessinait enfin à Lyon ?

Après dix ans de hausse des prix de vente et du locatif dans l'immobilier du Rhône, il semblerait qu'on atteigne un plateau, selon la Fnaim du Rhône. Dans le neuf comme dans l'ancien, les ventes aussi sont en baisse. Plusieurs facteurs sont à l’œuvre, dans un contexte post crise sanitaire. L'encadrement des loyers, entré en vigueur à Lyon en novembre 2021, vient aussi modifier le marché pour protéger les locataires, ce que regrette toujours la Fnaim.
A Lyon, le prix de vente moyen s'affiche désormais à 4.893 €/m² pour les appartements anciens, soit une baisse de -1,5%. Ce qui ne la détrône tout de même pas de sa place de deuxième ville la plus chère de France.
A Lyon, le prix de vente moyen s'affiche désormais à 4.893 €/m² pour les appartements anciens, soit une baisse de -1,5%. Ce qui ne la détrône tout de même pas de sa place de deuxième ville la plus chère de France. (Crédits : DR/ML)

Après une hausse ininterrompue des prix de l'immobilier à Lyon et dans le Rhône, serait-on en train d'atteindre un plateau ? C'est en tout cas ce qu'avance Nicolas Bouscasse, président de la chambre de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) du Rhône, lorsqu'il dévoile les chiffres de l'année 2022.

"Depuis trois ans, on a atteint un taux de transaction et une augmentation des prix très importante. Mais en mai-juin, on s'est retrouvés sur un plateau, c'est devenu plus difficile en termes de volumes et de négociations. Il y a une décorrélation entre les attentes des acquéreurs et les produits à la vente", affirme le président de la Fnaim du Rhône.

Une baisse de vente de logements dans le Rhône

Un phénomène qui peut s'expliquer selon lui par un cycle économique de l'immobilier, mais aussi par la problématique des prêts, beaucoup moins accessibles et, dans un contexte de crisé énergétique, la prévalence des DPE dans le choix des acquéreurs. "Un critère qui supplante tous les autres."

Cela se traduit donc dans les chiffres de ventes : fin juin 2022, le cumul des ventes de logements dans le Rhône réalisées au cours des 12 derniers mois s'élevait à 28.217, soit -3,8% par rapport à 2021, rapporte la Fnaim. Un niveau qui reste tout de même légèrement au dessus de 2019, qui enregistrait 29.191 ventes. Le taux de rotation de 2022 reste quant à lui faible, à 3%.

Pareil dans le neuf, "les ventes de logements en collectif (hors ventes en bloc) représentent, pour la Métropole de Lyon, 1881 réservations soit une diminution de -9 % par rapport à fin août 2021 et même de -35 % par rapport à fin août 2019", selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Une forme de rareté de l'offre

Le Rhône comptait, en 2022, 938.000 logements (70% d'appartements et 29% de maisons) pour 829.000 ménages (48% de propriétaires, 33% de locataires du secteur privé, 17% de locataires du secteur social). "Même si on se situe aujourd'hui sur un plateau, il y a une rareté de l'offre", prévient Nicolas Bouscasse.

Un renouvellement de l'offre dans le neuf qui peine aussi à augmenter et qui reste "insuffisant", comme le pointe la FPI, dans la Métropole : "avec 2.018 nouveaux logements mis à la vente, soit une baisse de -19% par rapport à la même période en 2021 et de -21% par rapport à la même période en 2019." Une insuffisance qui viendrait de la difficulté d'obtenir des permis de construire et de l'augmentation de la durée de montage des opérations. Un effet que Nicolas Bouscasse qualifie de "petite baronnerie des maires qui font de la rétention de permis."

Dans le département, le prix moyen pour un appartement est actuellement de 3.835 €/m², soit un augmentation de +0,7% par rapport à septembre 2021. Concernant les maisons, le prix moyen est de 3.828 €/m², soit une augmentation de +7,3% par rapport à septembre 2021. Une hausse qui s'expliquerait par un "contre-effet Covid", selon Lilian Baule, du bureau transaction de la Fnaim du Rhône. "On verra d'ici un an ou deux si ça tient."

Quant à Lyon, le prix moyen est de 4.893 €/m² pour les appartements anciens, soit une baisse de -1,5%. Ce qui ne la détrône tout de même pas de sa place de deuxième ville la plus chère de France. "Il y a une stabilisation des prix parce qu'on est arrivés à un marché très haut", affirme Lilian Baule.

Aussi, le mouvement d'achat vers les extérieurs de Lyon constaté après les confinements tend à se tasser. "C'est la fin de l'exode vers la grande couronne." En cause notamment, l'augmentation du prix de l'essence ou le manque d'infrastructure par rapport à l'afflux de population, auxquelles les collectivités n'ont pas eu le temps de se préparer.

Un constat que partage la FPI, les réservations vers les extérieurs de Lyon ont baissé de -33% par rapport à août 2021.

L'encadrement des loyers, toujours un point  tension

Quant au locatif, Lyon présente un loyer médian de 13,7 € du m2, en constante augmentation. Une progression qui va être amenée à stagner ou diminuer avec l'encadrement des loyers, entrée en vigueur en novembre 2021.

Une mesure que critique encore vivement la Fnaim, qui estime qu'elle pénalise les petits propriétaires et que les sanctions ne seront pas appliquées par les propriétaires ne passant pas par une agence. "Beaucoup de propriétaires vendent les petites superficies", note Lilan Baule.

A noter tout de même, que selon l'Insee, Lyon appartient en grande partie aux multi-propriétaires. Selon une étude publiée par l'Insee en 2021, "les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent 57 % des logements en location situés dans Lyon, contre 16% des logements occupés par leurs propriétaires." Un encadrement qui s'avère aussi salutaire pour les foyers modestes, sachant, par exemple, que 70% de la population de la Métropole de Lyon est éligible au logement social.

La question des compléments de loyer (atouts d'un bien qui justifierait de dépasser le plafond) devient aussi un nœud de tension. La Fnaim estime que beaucoup de propriétaires hors agences établissent les complément qu'ils souhaitent appliquer de façon arbitraire ou alors ne sont tout simplement pas au fait de la loi.

Le maire de Villeurbanne, Cédric Van Styvendael, a d'ailleurs saisi la direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes, en septembre dernier, pour qu'elle agisse quant à ces compléments et au non-respect de l'encadrement. Un geste qui agace le patron de la Fnaim du Rhône, qui fait d'ailleurs partie de la commission de référence de complément des loyers. "Il n'y a pas de référence et de directives pour les complément de loyer. [...] Le maire de Villeurbanne n'a pas à créer de sanction qui n'existe pas dans la loi."

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