Investir dans la pierre non seulement pour transmettre une valeur patrimoniale à ses enfants, mais aussi pour en profiter en attendant. L'image est toujours valable cette année : après deux années de crise sanitaire qui s'étaient traduite par un fort rebond du marché de l'immobilier haut de gamme l'an dernier, le 4e panorama publié ce jeudi par Cimalpes démontre que la tendance ne faiblit pas.

Selon les données, récoltés par le réseau d'agences immobilières présent sur 13 destinations alpines (avec 500 biens à la vente et plus de 1.000 biens à la location), les prix à la commercialisation des appartements haut de gamme ne connaissent pas la crise. Par rapport à l'an dernier, leur prix au m2 s'affiche même en hausse, de +4 et +9% dans le neuf, tandis que dans l'ancien, la hausse s'échelonne entre +3 et +8% par rapport à l'an dernier.

C'est par exemple aux Arcs 1.500 m ou à Couchevel Morion ou encore à Morzine et Saint-Gervais que l'évolution des prix à l'achat (+9%) se fait la plus sentir dans les biens neufs cette année. A l'inverse, Méribel, l'Alpe d'Huez ou Val d'Isère demeurent plus mesurées dans leurs évolutions (entre 4 et 5%).

Ainsi, pour un appartement "premium" inférieur à 3 chambres, il faudra débourser une enveloppe comprise entre 20.000 et 25.000 euros du m2 à Courchevel 1850 dans le neuf (20.000 à 32.000 pour l'ancien), contre 16.500 à 18.000 euros du m2 à Méribel dans le neuf (13.000 à 16.000 dans l'ancien) ou 16.500 à 24.200 à Val d'Isère.

Les tarifs demeurent moins élevés lorsque l'on prend des stations comme l'Alpe d'Huez (10.000 à 13.000 euros du m2) ou Megève (9.000 à 12.000 euros le m2), tandis que Saint-Gervais demeure encore dans le bas du tableau (avec 5.400 euros et 6.200 euros du m2 dans le neuf).

L'immobilier haut de gamme ne connaît pas la crise

"L'an dernier déjà, le marché de la transaction comme de la location de l'immobilier haut-de-gamme vivait un effet post Covid-19 et était tiré par le déconfinement. Un an après, le constat est le même : le nombre de réservations reste toujours aussi important, tandis qu'on reçoit toujours plus de demandes d'achat du côté des transactions", observe Benjamin Berger, associé de Cimalpes.

Avec une demande supérieure à l'offre sur le marché de l'ancien, et un marché du neuf qui continue d'évoluer favorablement, l'agence constate un "niveau particulièrement bas des biens à la revente". Tout l'enjeu serait donc désormais de poursuivre le "renouvelement du parc d'hébergements des stations de ski et des destinations de montagne" pour accompagner le dynamisme de ce marché.

Avec, comme grande tendance, "la conjugaison d'une clientèle historique et d'une clientèle qui a découvert les séjours en famille et montagne, et qui souhaite désormais y investir pour aller y séjourner tout en louant son logement le reste du temps."

Et malgré l'absence de la clientèle russe, qui pouvait représenter jusqu'à 7% des volumes de certaines stations comme Courchevel ou Méribel, la "réinternationnalisation" du marché est bel et bien engagée depuis quelques mois, avec le retour des clientèles britanniques et belges, qui sont repassées sur un rythme de transactions et de projets d'achats importants, note l'agence Cimalpes.

Pas de quoi nourrir donc, à ce stade, d'inquiétude concernant les conséquences de la flambée des prix de l'énergie outre-manche sur les habitudes des britanniques, qui représentent la première clientèle étrangère des stations françaises.

Pas d'effet inflation sur un marché de niche encore très demandé

En même temps, le poids de la clientèle domestique tend à se renforcer lui aussi depuis la crise puisque les acquéreurs hexagonaux représentent désormais jusqu'à 80% des ventes totales réalisées au cours des 12 derniers mois au sein du réseau Cimalpes. Avec côté profil, principalement des familles avec enfant dont l'âge moyen a tendance à se rajeunir désormais entre 40 et 50 ans.

 "L'inflation n'a pour l'instant pas impacté la demande au sein de l'immobilier haut de gamme, qui demeure un marché de niche essentiellement situé sur les résidences secondaires, et qui n'est donc pas un marché de mass market", résume Benjamin Berger.

D'autant plus que d'un autre côté, le volume de biens disponibles à la vente ne cesse de se tarir, entraînant une nouvelle hausse des prix que l'on retrouve sur l'ensemble des catégories de biens sans exception, même si la proportion reste différente en fonction des stations.

"On observe à la fois une demande en lien avec la bi-saisonnalité de stations comme Megève, Morzine ou Chamonix, ainsi que des stations d'altitude comme l'Alpe d'Huez qui montent également", note Cimalpes. Avec, plus que la concurrence désormais perceptible entre la destination montagne et littoral pour les investisseurs, celle qui se profile entre plusieurs domaines skiables :

"Désormais, on voit des acheteurs qui vont rechercher un bien non plus sur une seule station, mais sur plusieurs en élargissant leur secteur en attendant le bon produit".

Les appartements d'au moins 3 chambres et possédant un grand séjour pouvant accueillir une famille restent par conséquent les plus demandés, tandis que la question énergétique, très prégnante au cours des dernières semaines, a encore peu d'impact sur ce marché essentiellement composé de biens neufs ou rénovés.

A la recherche de bonnes affaires... et d'un locatif prisé pour les vacances

Dans un tel climat, est-il toujours possible de réaliser de "bonnes affaires" sur ce marché ?

 "Il existe toujours de petites stations qui montent et qui vont prendre de la valeur, mais tout dépend aussi du raisonnement de l'acheteur : est-ce qu'il cherche uniquement la valeur lors de la revente, ou bien à maximiser son placement pour en faire du locatif en attendant ?", résume Benjamin Berger.

Car à ce titre, les stations qui auront déjà investi dans une activité forte sur les deux saisons d'hiver et d'été sont jugées plus aptes à la location, de même que certains domaines de haute altitudes comme Val Thorens où la demande reste forte en hiver. "On pense par exemple à Morzine, qui prend du galon face aux grandes stations, mais aussi à Saint-Gervais qui monte avec sa station village et sa station thermale, de par sa proximité du marché suisse également, ou encore l'Alpe d'Huez, qui prend en quelque sorte sa revanche sur les stations de Tarentaise".

A trois mois de la saison d'hiver, Benjamin Berger confirme également que les prévisions de remplissage sont bonnes également, sur le terrain de la location haut de gamme (qui représente, pour Cimalpes, un volume d'affaires de 36 millions d'euros) : "Nous sommes encore en avance de 15% par rapport aux niveaux de réservations observés l'an dernier et qui étaient déjà jugés bons, et nous serons bientôt complets pour la période du jour de l'an".

Car contrairement aux tendances last-minute qui pouvaient être intuitées sur ce marché, la clientèle française mais surtout britannique et belge a déjà pris les manettes de ses réservations en montagne, et commencé à planifier ses vacances de Noël et du jour de l'an, mais aussi du mois de mars prochain...

Le réseau Cimalpes note même que le panier moyen de la clientèle directe, majoritairement française et belge, s'affiche lui-même en croissance de 12% (à 7.700 euros par réservation) compte-tenu, notamment, "de la forte demande sur les propriétés haut de gamme et de grande surface sur ce début de période de réservation".

"Si la tendance se poursuit, la période des vacances de février devraient être compl!ète d'ici la mi-novembre", conclut Benjamin Berger.