Cardinal – Eaglestone : un mariage pour croquer le marché européen en s’appuyant sur le segment de l’hospitality

C'est un nouvel ensemble d'un périmètre qui pourrait frôler bientôt le milliard d'euros qui se prépare depuis la scène lyonnaise... Avec l'annonce de l'entrée en négociations exclusives en vue de son rachat par le luxembourgeois Eaglestone (700 millions d'euros projetés en 2022 et une centaine de salariés), le promoteur Cardinal (200 millions d'euros de CA) voit plus grand et part à la conquête du marché européen. Celui qui enregistrait une croissance continue depuis sa création en 2001 compte en effet s'appuyer sur le segment émergeant de l'hospitality, et notamment de son concept de résidences Good Morning, pour prendre une place sur le marché des résidences étudiantes en Europe.

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Jean-Christophe Larose, fondateur du groupe lyonnais Cardinal et Gaétan Clermont, CEO du promoteur luxembourgeois Eaglestone, se sont engagés dans des négociations exclusives en vue d'un rachat. Avec dans le panier de la mariée, le marché européen et le segment de l'hospitality.
Jean-Christophe Larose, fondateur du groupe lyonnais Cardinal et Gaétan Clermont, CEO du promoteur luxembourgeois Eaglestone, se sont engagés dans des négociations exclusives en vue d'un rachat. Avec dans le panier de la mariée, le marché européen et le segment de l'hospitality. (Crédits : DR)

Brique par brique, le fondateur du groupe lyonnais Cardinal, Jean-Christophe Larose, avait bâti un acteur clé de la promotion immobilière à Lyon : on lui doit notamment plusieurs réalisations emblématiques à Lyon (sièges d'Euronews et du Progrès, ou encore de Véolia, Bandai Naimco, Tiama et son propre siège, le Cube Orange...) mais aussi en Ile-de-France (siège d'Akka Technologies) ainsi que des projets combinant hôtellerie, gestion de résidences et secteur tertiaire aux puces de Saint-Ouen ou encore dans le quartier de Brazza à Bordeaux, et des résidences étudiantes (comme Mama Shelter, Hotels Mob).

A travers sa filiale Cardinal Gestion, le groupe opère également en propre une quarantaine de logements étudiants, de coliving et coworking. Et depuis le recrutement de Jean-Chris­tophe Castillon (un ancien cadre du groupe Accor puis de la chaîne d'hôtels branchés Mama Shel­ter) pour prendre la tête de son nouveau concept de rési­dences Good Morning, le groupe Cardinal (200 millions d'eu­ros de chiffre d'af­faires ; 250 sala­riés) s'était même fixé l'objectif de construire au moins une nouvelle résidence étudiante par an.

C'est donc toujours avec de fortes ambitions sur le segment de l'hos­pi­ta­lité, qu'il regarde désormais avec une vision bien plus large que l'Hexagone : alors que l'Ile-de-France représentait jusqu'ici 60% de son chiffre d'affaires, suivie par la région AURA (20%), et la Nouvelle-Aquitaine (20%), le promoteur lyonnais s'apprête désormais à élargir son champ d'activité en passant sous le giron du groupe luxembourgeois Eaglestone (400 millions d'eu­ros ; une centaine de salariés), avec lequel il vient d'entrer en négociations exclusives en vue d'un futur rachat.

Les trois sites et leurs directions conservées

Une opération qui pourrait ainsi lui permettre de bâtir un nouveau leader européen de la promotion immobilière, susceptible de peser dès 2022 jusqu'à 800 millions d'euros de chiffres d'affaires, et avec l'ambition d'atteindre même le cap du milliard à moyen terme.

Pour autant, le lyonnais l'affirme : "rien ne changera pour les salariés, puisque nous conserverons nos trois sites de Lyon, Paris et Bordeaux, les directeurs des différentes entités demeureront. Leurs missions s'en verront même renforcées avec le terrain de jeu qui devrait s'élargir à l'Europe", estime Jean-Christophe Larose. Et ce, même si il s'agit d'une fusion simple, avec absorption de 100% du capital de Cardinal qui est envisagée (montant: NC).

Côté calendrier, cette fusion, qui vient d'être annoncée aux salariés du groupe lyonnais, devra cependant encore passer par les autorités de la concurrence. Pour une décision attendue sous deux mois environ.

Nourrir et soutenir la croissance avec de nouveaux moyens

"Nous enregistrions en effet une croissance continue depuis notre création, et nous avions l'ambition de continuer à nous développer en recherchant un partenaire pour nous accompagner", résume le fondateur de Cardinal, qui avait notamment mandaté la banque Edmond de Rotschild il y a quelques mois, en vue de lui trouver le partenaire idéal.

Car à 54 ans, ce dernier souhaitait avant tout assurer la pérennité du groupe, tout en renforçant son assise financière. "Nous avions commencé à nous intéresser à des appels d'offres européens, mais nous avions constaté que nous étions parfois un peu petits face à la concurrence".

Une fusion qui se positionnerait néanmoins "complémentaire" pour les deux entités puisque jusqu'ici, le promoteur et investisseur immobilier Eaglestone était déjà présent en France, Belgique et Luxembourg (avec près de 550.000 m2 de projets immobiliers d'une valeur de 1,5 milliard d'euros), "mais ne disposait pas des métiers de l'hospitalité et de la gestion, ainsi que de la branche d'investissement que nous avons avec notre propre foncière", résume Jean-Christophe Larose.

Résidences coliving étudiantes Good Morning Cardinal

En retour, le groupe Cardinal pourrait bénéficier d'un marché ouvert sur l'Europe, on s'appuyant à la fois sur le carnet d'adresses, mais aussi sur la solidité financière de son partenaire, qui dispose d'un actionnaire côté en Bourse.

"Nous savons qu'il existe de gros investisseurs, basés au Luxembourg mais qui possèdent des actifs en France, et ce rapprochement nous permettra de faciliter les connexions avec eux".

Avec dans son viseur, le marché de l'hospitalité et notamment des résidences étudiantes, qui offrirait selon Jean-Christophe Larose de belles opportunités : "Le secteur des résidences étudiantes est par exemple moins développé en Belgique, et nous avons, avec Good Morning, l'ambition d'apporter quelque chose de nouveau sur ce segment, avec un concept qui rassemble à la fois des outils de gestion, d'investissement, et de promotion immobilière. Car contrairement à un promoteur qui viendrait sur un territoire pour 2 à 3 ans, nous nous engageons au contraire sur des baux plus long terme, de 10 à 12 années".

Près de 45 projets de développements dans les tuyaux

Côté projets, le groupe Cardinal travaille en parallèle sur l'ouverture de trois résidences Good Morning, de 500 à 600 logements chacune, sur les deux années qui viennent à Lyon, Créteil et Cergy, ainsi que sur une dizaine de nouvelles résidences étudiantes mixant coliving et coworking à travers la France (Bordeaux, Clermont-Ferrand, Le Havre, Tours, etc). Soit, au total, près 45 projets en cours de développement, tous segments (logements, bureaux, etc) confondus.

"La crise sanitaire a, au départ, apporté quelques éléments d'incertitude sur le marché de la promotion immobilière, mais elle a finalement accentué les attentes vers plus de mobilité et de flexibilité, que ce soit dans le domaine du travail ou du logement. De plus en plus de grands groupes parisiens se posent aujourd'hui la question de savoir s'ils ont vraiment besoin d'un grand siège à Paris, ou bien de revoir au contraire leur stratégie afin d'opter pour de plus petits bureaux en région", analyse Jean-Christophe Larose.

Alors qu'il affirme plancher désormais sur une nouvelle combinaison, incluant une offre de logement et de coworking afin d'accompagner les besoins des entreprises, ainsi que sur des concepts dédiés à dynamiser l'hébergement en montagne (où trois appels d'offres seraient même en cours avec des stations de ski), le lyonnais mise avant tout sur les services.

Il observe même un élargissement de sa clientèle-cible des résidences étudiantes vers des populations de doctorants, alternants et jeunes actifs, "qui rencontrent également des problématiques d'accès au logement au démarrage de leur vie active ou souhaitent plus de flexibilité ou de services". Résultat ? A l'issue de deux années de crise sanitaire, les résidences du groupe Cardinal auraient déjà retrouvé leur niveau de remplissage d'avant-crise.

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