Face à l'augmentation des meublés de tourisme en hypercentre et à un marché immobilier tendu, la Ville de Lyon a décidé de resserrer l'étau, à travers une délibération voté le 11 avril dernier, après un premier tour de vis réalisé par l'ancienne mandature en 2018.

"L'enjeu derrière cette mesure est celui du logement", affirme Raphaël Michaud, adjoint à l'urbanisme de la Ville de Lyon. "L'objectif premier, c'est de produire, mais aussi de lutter contre la vacance et éviter l'immobilisation de logements", complète Renaud Payre, vice-président de la Métropole au logement.

Lyon compte un peu plus de 9.000 meublés de tourisme "environ 7.800 meublés actifs (plus d'une nuit) sur AirBnB, 1.100 sur Booking et 300 sur d'autres plateformes."

Depuis 2018, si une personne souhaite mettre en location touristique son logement au-delà de 120 nuits par an, elle devra déclarer un changement d'usage, le logement devenant de fait un meublé de tourisme.

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Ces derniers mois, les services de la Ville ont ainsi constaté "une augmentation considérable (+50 %) des demandes d'autorisations". Selon les services de la Ville, "plus de 2.200 demandes de changement d'usage de logements en meublés touristiques ont été déposées auprès de la ville de Lyon depuis 2014".

Une hausse imputable à plusieurs facteurs : d'une part, un effet rebond après le Covid, mais aussi un phénomène attribuable à la reprise du tourisme et à l'encadrement des loyers mis en place depuis fin 2021.

Le tour de vis supplémentaire : une compensation "logement"

Le tour de vis supplémentaire se joue sur le terrain de a compensation : "Toute personne qui voudra faire un changement d'usage pour un meublé de tourisme pérenne devra compenser par une mise à disposition d'un logement dans le même périmètre, dès le premier mètre carré", affirme Renaud Payre.

Une disposition qui ressemble fort à la mesure déjà votée à Paris (et confirmée en février 2018 par la cour de Cassation), où la pénurie de logements locatifs était déjà évoquée pour imposer aux propriétaires, soumis à une autorisation de changement d'usage, une compensation des mètres carrés de logement "perdus" par la création, dans le même quartier, du même nombre de mètres carrés, voire parfois du double dans certains secteurs "renforcés".

"Si une personne X loue son studio pour la Fête des Lumières, il n'y aura bien entendu pas de changement à réaliser. Mais si une personne Z possède à Croix-Rousse un meublé de tourisme de 40 mètres carrés, loué plus de 120 jours par an, elle devra mettre en location un bien équivalent", résume le vice-président.

Compenser par un nouveau logement

Cette mesure de compensation s'applique donc principalement dans l'hypercentre [ 1er, 2e , 4e arrondissements complets, 5e (Vieux-Lyon), 7e (des voies ferrées aux quais), 3e (des voies ferrées aux quais) et 6e (sauf Bellecombe)], qui concentre près de 72% des autorisations ont été délivrées depuis 2018.

Avant la délibération du 11 avril, la compensation ne concernait que logements d'une surface supérieure à 60 m2. "La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant une autre destination que l'habitation au 1er janvier 1970 (ou à sa date de construction si elle est postérieure) et n'ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation", précise la Métropole.

Concrètement, un propriétaire devrait proposer, pour compenser la transformation d'usage, un local qui n'était pas déjà un logement (commercial ou des bureaux, ne se situant pas au rez-de-chaussée) "et demander un changement de destination pour qu'il(s) devienne(nt) un logement et à usage d'habitation. L'idée est qu'on ne perde pas de mètre carrés d'habitation lorsqu'il y a un nouveau meublé de tourisme", poursuit la Métropole.

Autre nouveauté : les 8e et 9e arrondissements sont dorénavant concernés, avec une mesure de compensation moins drastique. Il est demandé "une compensation pour les logements d'une surface supérieure à 35 m2" et "une distinction est faite entre les personnes physiques et les personnes morales".

Pour que cette mesure soit efficace, il faudra du contrôle. Quatre personnes y seront assignées. A noter que contrôle 3.900 ont été faits depuis 2019 et qu'en 2021, un arbitrage a été favorable à la Ville. En 2022, douze adresses sont déjà en cours de contentieux.

Les multipropriétaires en ligne de mire

Si les conditions de compensation sont plus resserrées, c'est parce qu'elles ciblent directement les multipropriétaires, surtout dans l'hypercentre où la Ville estime que 8% des logements sont en touristiques meublés. "La tension locative se traduit par une croissance importante de la mutlipropriété. Des propriétaires qui achètent des logements pour les proposer en meublés de tourisme", commente Raphaël Michaud.

Selon une étude publiée par l'Insee en 2021, "les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent 57 % des logements en location situés dans Lyon, contre 16% des logements occupés par leurs propriétaires."

Un phénomène d'autant plus concentré dans les hypercentres des grandes villes. "La part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Lyon s'élève jusqu'à 60% dans ces quartiers", indique l'Insee.