Tour Crayon : une rénovation qui préfigure les attentes du marché tertiaire lyonnais, entre proximité et accessibilité

Alors que le marché tertiaire lyonnais est orienté vers une forte reprise, le cabinet de conseil en immobilier Valoris Real Estate vient de remettre en location 4.443 m² de bureaux, tout juste rénovés par le promoteur DCB International, au sein de la plus emblématique des tours lyonnaises, la Tour Crayon. Une occasion de dresser les attentes des entreprises post-crise, dont l'intérêt semble même se renforcer encore un peu plus pour les quartiers centraux comme la Part-Dieu. Avec cependant, des attentes plus fortes en matière de mobilités urbaines.

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(Crédits : DR)

Ce pourrait être une opération significative à plus d'un titre sur le marché lyonnais. Car en rachetant, en 2020, 11 des 42 étages de l'emblématique « Tour Crayon » de la Part-Dieu, le promoteur DCB international démontré qu'il croyait toujours dans l'immobilier d'entreprise, au sein de l'une des tours les plus emblématiques du quartier de La Part-Dieu, même si celle-ci n'est plus toute jeune.

Mais aussi qu'il croyait toujours dans les capacités de ce quartier tertiaire, qui a longtemps tiré l'attractivité sur la scène lyonnaise, en se posant comme le second épicentre de l'immobilier de bureaux à l'échelle française, avant que les nouveaux exécutifs écologistes ne souhaitent en freiner le développement.

L'an dernier, le maire EELV de Lyon, Grégory Doucet, par ailleurs président de l'instrument métropolitain de la SPL Lyon Part-Dieu, avait en effet annoncé qu'il mettrait un grand coup de frein au projet de skyline et de création de nouveaux immeubles au sein de la Part-Dieu. Avec la volonté affichée de « rééquilibrer » les espaces tertiaires à l'échelle de la métropole, et de ramener du végétal ainsi que des logements à l'intérieur de ce quartier d'affaires.

Après une phase de désamiantage et rénovation, le promoteur DCB International a quant à lui fait le choix de rénover 11 plateaux au sein de l'historique « Tour Crayon » de la Part-Dieu, avec une surface locative de 4.443 m² de bureaux, avec le souhait de coller aux nouvelles attentes post-crise : à commencer par celle d'offrir plus de modularité.

« Les tours demeurent un produit qui plaît beaucoup, car on arrive finalement à des loyers qui comprennent certes, des charges un peu plus lourdes, mais avec des niveaux de service plus élevés, tels un poste de sécurité disponible 24 heures sur 24 ou encore des services de conciergerie, ainsi qu'une proximité avec les grandes lignes de transport comme le TGV, ainsi qu'un accès direct à un centre commercial et son food-court dans le cas de la Part-Dieu », résume Juliette Caudard, présidente de Valoris Real Estate.

Côté rénovation, le programme engagé sur les 11 plateaux de la tour Crayon par DCB International a aussi conduit à un changement total de « look » : « Ces plateaux, qui pouvaient avoir une image de bureaux issus des années 80, ont été entièrement réhabilités, avec l'ambition de s'adapter aux besoins des utilisateurs. L'idée étant de pouvoir notamment proposer des surfaces flexibles et sur-mesure, à travers des lots commençant à 100 m2 », reconnaît Juliette Caudard.

Et pour cela, Valoris Real Estate (23 collaborateurs, 2,5 millions d'honoraires facturés en 2021) compte en premier lieu sur les attentes des PME, dont le rebond s'est confirmé, à l'issue de la crise sanitaire, et en vertu des aides fournies par l'État. « Nous avons rarement vu des entreprises avec autant de projets, et cela se ressent dans les chiffres du marché tertiaire, puisque le chiffre d'affaires a été doublé en 2021 et fortement drivé par les PME », indique-t-elle.

Les mobilités, critère de choix numéro un

A l'issue des confinements, la cabinet de conseil lyonnais remarque d'ailleurs un attrait renforcé de la part de ses clients pour les bureaux situés à proximité de l'hyper-centre.

« 70 % de la demande concerne aujourd'hui des surfaces inférieures à 500 m2, et qui restent principalement tournées vers des activités de services, de conseil, ou visant à établir des sièges », affirme Juliette Caudard.

Le marché lyonnais demeure particulièrement attractif, que ce soit sur des secteurs comme Gerland, la Part-Dieu, ou encore Lyon centre et Presqu'île, avec le poste de la mobilité, qui semble devenu, plus que jamais, un point clé pour les futurs utilisateurs :

« La proximité du métro demeure le critère de choix numéro un pour les entreprises, et a un impact sur la valorisation des actifs proposés. Le tramway demeure également une infrastructure intéressante, et l'on sait que la ligne T10 est attendue avec impatience d'ici 2026. À ce titre, les choses sont plus compliquées sur des secteurs comme l'Ouest lyonnais, il reste des points d'amélioration malgré la création d'une ligne de bus express sur l'autoroute ».

Les modes de transports plus doux, dopés par les confinements ainsi que par l'annonce de la création de plus de 350 km de voies cyclables projetées par la Métropole, font désormais partie des attentes des futurs locataires, et conduisent notamment les promoteurs et aménageurs à devoir repenser l'intégration de nouveaux espaces de stationnements, dédié aux trottinettes ou vélos.

Cependant, un frein majeur demeure encore concernant l'installation de bornes de recharges électriques :

« On s'aperçoit qu'il existe une attente très forte de la part de toutes les entreprises, qui veulent désormais faire passer leur flotte au 100 % électrique. Si bien qu'aujourd'hui, tous les utilisateurs ont besoin de bornes, qui vont au-delà des quotas prévus à l'origine par les promoteurs. Et lorsqu'ils souhaitent en installer, ils se heurtent au fait que les niveaux de puissance maximums autorisés sur les immeubles ne sont pas suffisants. Cela va devenir un vrai enjeu pour les centre-villes », considère Juliette Caudard.

Les bornes électriques, un sujet qui "gagne des places"

De son côté, la Métropole de Lyon a déjà fait des annonces, par le biais de la SEM Lyon Parc Auto, visant à renforcer l'installation de nouvelles bornes électriques au sein de ses parkings.

« Mais cela ne suffira pas à combler la demande en ville », estime la présidente de Valoris Real Estaten qui alerte par ailleurs ville et métropole sur leur projet de ne pas développer davantage les parkings relai, au nombre de 21 à l'échelle du Grand Lyon, et déjà bien souvent saturés.

« Pour les entreprises qui ont des collaborateurs sur les sites de Lyon Part-Dieu ou de Gerland, ce sont des équipements d'une importance primordiale, alors même que les projets neufs qui sortent de terre disposent de quotas de places de stationnements très réduits ». A tel point que sur certains quartiers comme la Confluence, « reliés pourtant par le tram et des aménagements piétons et cyclables, c'est principalement l'accessibilité en voiture qui est encore vue par les entreprises comme un gros point noir ».

Pour l'heure, ces nouvelles habitudes ne se traduisent malgré tout pas encore par un grand « rééquilibrage » de l'immobilier tertiaire selon le cabinet de conseil en immobilier tertiaire, présent sur la scène lyonnaise depuis sept ans.

Avec une augmentation de 30 % du volume de mètres carrés d'immobilier tertiaire placés l'an dernier, le quartier de La Part-Dieu demeure en effet encore "le marché numéro 1", en termes de transactions, tandis qu'on volume, la tendance penche désormais vers Gerland, « où il existe encore un certain nombre de programmes neufs et de surfaces disponibles, même si celles-ci ont tendance à se réduire avec l'arrivée par exemple de grands programmes comme l'emLyon ou le groupe EDF ».

« Le marché de La Part-Dieu demeure très tendu et peine notamment à accueillir les grands groupes, en raison d'une pénurie d'offres », note Juliette Caudard.

Un nécessaire "rééquilibrage" à l'horizon

Pour autant, acteurs de l'immobilier et Métropole semble d'accords sur une chose : l'orientation à la hausse du marché tertiaire, de manière continue depuis une décennie (excepté en 2020 avec le Covid), couplée au manque de foncier disponible au sein du Grand Lyon, va nécessairement contraindre les promoteurs à aller chercher des terrains situés dans des quartiers plus éloignés du centre-ville pour aménager de l'immobilier tertiaire.

Avec comme cibles, « Villeurbanne et des secteurs comme le Carré de Soie par exemple, qui disposent déjà d'un accès facilité par les transports en commun et de différentes commodités, ou plus largement de l'Ouest lyonnais, même s'il s'affiche un peu moins accessible ».

A noter que le quartier Confluences dispose encore, lui aussi, d'un réservoir d'offres, mais qui aurait du mal à séduire les utilisateurs : « malgré la qualité de son environnement, et notamment ses berges aménagées, ce quartier pâtit encore d'une mauvaise image en raison d'une accessibilité vue comme plus difficile, notamment en voiture avec la coupure du cours Charlemagne et les bouchons présents le soir ».

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