A Villeurbanne, Nexity expérimente pour la première fois en France le Bail Réel Solidaire

L'an passé, la Métropole de Lyon avait annoncé ses objectifs en termes de logements sociaux et accessibles. Un pallier de 1.000 logements neufs accessibles en bail réel solidaire (BRS) par an avait ainsi été fixé d'ici la fin du mandat. Ce système d'acquisition, mis en place en 2019, permet aux ménages d'acheter un logement neuf à la moitié du prix du marché. A Villeurbanne, l'opérateur Nexity a commercialisé son premier logement en BRS, une première en France pour l'opérateur tandis que le Grand Lyon réfléchit déjà à inclure cette mesure au sein d'une modification de son PLU-H.
A Villeurbanne, l'opérateur Nexity a récemment inauguré la première vente d'un logement accessible en BRS. Le programme immobilier compte en tout une vingtaine de logements, dont huit en BRS. L'objectif de la métropole lyonnaise est désormais d'aller plus loin et d'introduire l'accession en BRS dans les avenants du PLU-H.
A Villeurbanne, l'opérateur Nexity a récemment inauguré la première vente d'un logement accessible en BRS. Le programme immobilier compte en tout une vingtaine de logements, dont huit en BRS. L'objectif de la métropole lyonnaise est désormais d'aller plus loin et "d'introduire l'accession en BRS dans les avenants du PLU-H". (Crédits : DR Nexity)

A Lyon, les prix au m2 carré ne cessent d'augmenter, tournant en moyenne autour de 4.000 euros. Un record qui a placé Lyon en deuxième position du classement des villes les plus chères de France.

Afin d'aider les ménages à se loger sur le territoire lyonnais, l'ancienne équipe métropolitaine, dans sa politique de logement abordable, s'était fixé l'objectif de commercialiser 500 logements accessible en bail réel solidaire (BRS) par an. La nouvelle équipe écologiste a relevé la barre en passant à 1.000 par an d'ici 2026.

Créé en 2016, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif conçu pour diminuer les coûts d'achat d'un logement en dissociant le foncier du bâti.

A Villeurbanne, l'opérateur Nexity a récemment inauguré la première vente d'un logement accessible en BRS. Le programme immobilier compte en tout une vingtaine de logements, dont huit en BRS.

Pour Nexity cette vente, en plus d'être la première sur le territoire de la métropole, est aussi la première de France. Une "expérimentation", qui a permis à l'entreprise de "se mettre au point sur le sujet", selon Frédéric Marchal, directeur général adjoint promotion immobilier résidentiel.

"Il faut avoir de l'ambition sur le BRS"

Ce type de bail est géré par les offices fonciers solidaires (OFS) et les opérateurs. Dans la métropole de Lyon, c'est la Foncière Solidaire du Grand Lyon, créée fin en 2019, qui endosse ce rôle. Il existe environ 160 OFS en France.

L'opérateur, ici Nexity, contractualise avec la Foncière Solidaire, qui définit les termes du BRS. Cette dernière achète donc la quote part du foncier correspondant aux logements qui vont être en BRS dans le programme immobilier. L'opérateur vend ensuite les droits réels immobiliers aux ménages, qui deviennent preneurs du BRS. Nexity, l'opérateur, s'occupe donc de construire et vendre le logement.

Le bail réel solidaire s'adresse aux ménages modestes, sous plafond de ressources. Ce montage leur ainsi permet d'acheter un logement moins cher que les prix du marché, parfois jusqu'à la moitié. La TVA sur le logement est aussi réduite à 5,5%. Ils doivent toutefois payer une redevance mensuelle à l'OFS plafonnée à deux euros par mètre carré.

 Le BRS est donc une création récente mais aussi encore jugée parfois complexe : "tout le monde doit s'acculturer, les bailleurs, les notaires, les collectivités, les opérateurs", selon Barbara Belle, directrice de la Foncière Solidaire, qui estime qu'il faut cependant "avoir de l'ambition" et "afficher un travail volontariste pour en faire un outil".

"Nous avons conscience que le BRS fait tout bouger, c'est une contrainte, mais les opérateurs ont compris qu'en vendant plus cher, ils réduisent leur clientèle et qu'en proposant du BRS, ils auront un meilleur accueil des élus. Il y a un intérêt commun", souligne Barbara Belle.

C'est notamment le cas du programme de Nexity à Villeurbanne, comme l'explique Frédéric Marchal : "Nous avons rencontré les élus, pour une demande de permis de construire. Agnès Thouvenot, adjointe à l'urbanisme de Villeurbanne, était très préoccupée par l'envolée des prix se sa commune, qui deviennent inaccessibles. Elle a sollicité Nexity pour réfléchir au BRS et nous avons pu répondre à cette demande."

 L'acculturation doit même se faire jusqu'aux acquéreurs potentiels : "Nous avons une communication qui fait connaître le BRS à des personnes qui avaient renoncé à faire une acquisition, c'est une démarche différente car on s'adresse à des gens qui ne pensent pas qu'ils peuvent acheter", constate Frédéric Marchal.

Bientôt inclus dans le PLU-H

Dans la Métropole, excepté le programme de Nexity à Villeurbanne, seul un immeuble, aussi à Villeurbanne, propose des logements en BRS, gérés par l'OFS Hors-Sol.

Pour parvenir à l'objectif de 1.000 logements en BRS par an, la Foncière Solidaire se fixe des paliers : en 2020, l'objectif était d'engager 150 projets de logements en BRS. Finalement, 177 l'auront finalement été tandis qu'en 2021, 305 ont été engagés et pour 2022, l'ambition et d'en avoir 450.

Les opérateurs sont en charge de la prospection et présentent ensuite leurs programmes avec une part de logements en BRS inclus. "Ce n'est qu'à cette condition qu'on peut atteindre l'objectif de 1000. Il faut travailler avec tout le monde", affirme Barbara Belle.

Actuellement, le PLU-H de la Métropole (et la loi) impose à ses communes d'avoir un certain pourcentage de logements sociaux. De leurs côtés, les promoteurs sont eux aussi tenus d'en inclure dans leurs programmes. Une telle obligation n'existe pas aujourd'hui pour le BRS, mais cela pourrait changer.

A la Métropole, "l'objectif est d'introduire l'accession en BRS dans les avenants du PLU-H. Cela va commencer à être introduit dans les avenants 3 et 4", affirme Barbara Belle. "Aujourd'hui, il n'y a pas d'obligation, donc tout repose sur la volonté des uns et des autres, ce qui a produit du résultat jusque-là", poursuit-elle.

D'ici là, Nexity ne compte pas inclure systématiquement  des logements en BRS dans ses programmes. "A partir du moment où cela est inclus dans le dispositif réglementaire, nous le ferons. En attendant, nous réfléchirons au cas par cas si cela rentre dans l'équation. Car les terrains sont peu nombreux et la compétition est âpre sur ce marché."

La Métropole de Lyon a mis 40 millions d'euros sur la table en 2021 pour permettre de "monter en charge" en termes d'achat de foncier, jusqu'à 2026.

De son côté Nexity est en train de monter un programme comprenant une soixantaine de logements en BRS à Confluence. "Nous avons d'autres projets de BRS en France et nous avons l'intention et l'ambition d'être un acteur majeur du BRS", affirme Frédéric Marchal.

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