Immobilier : Lyon, seconde ville la plus chère de France en 2021, continue d'attirer malgré tout

Des prix qui continuent de grimper, mais aussi d'attirer. Deux ans après le démarrage de la crise sanitaire, Lyon continue de séduire les acheteurs, selon le dernier bilan de la Fnaim, à l'intérieur de ses frontière comme au-delà. Et si cette dynamique peut sembler une bonne nouvelle, elle tend cependant les prix et pèse sur les portefeuilles, à l'achat comme à la location. De son côté, le Grand Lyon tente de tempérer cette hausse pour les locataires, en expérimentant l'encadrement des loyers depuis la fin d'année. Une mesure que la Fnaim condamne toujours sur le terrain.

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Le marché des maisons situées à trente minutes et plus de Lyon serait devenu extrêmement vivant selon la Fnaim, qui remarquait également le retour de franciliens ou de lillois qui songent à s'installer désormais en région lyonnaise.
Le marché des maisons situées à trente minutes et plus de Lyon serait devenu "extrêmement vivant" selon la Fnaim, qui remarquait également le retour de franciliens ou de lillois qui songent à s'installer désormais en région lyonnaise. (Crédits : DR/ML)

Le marché immobilier continue de bien se porter à Lyon, malgré la crise sanitaire. Au total, ce sont près de 29.525 logements qui auront été vendus à travers le département en 2021, soit 16% de plus qu'en 2020. Un niveau qui dépasse même les chiffres de l'avant-crise en 2019, où l'on dénombrait 28.006 ventes.

Dans la région, le Rhône se place d'ailleurs en tête des départements qui ont enregistré le plus de ventes, suivis par l'Isère (22.217) et la Haute-Savoie (17.921).

Pour rappel, le département du Rhône compte ainsi un total de 927.000 logements, dont 70% sont des appartements et 29% des maisons. Sur les 829.000 ménages du département, 49% sont propriétaires, 32% sont locataires, 17% sont locataires du secteur social tandis que 2% sont logés gratuitement.

Au niveau des prix à l'achat, la hausse enregistrée depuis plusieurs mois déjà se poursuit : le mètre carré s'élevait à 4.483 euros en moyenne pour un appartement en novembre 2021 (soit +4,1% depuis 2020), et 3.643 euros pour une maison (+ 9,4% depuis 2020).

Alors que les prix de la pierre au sein de la capitale parisienne n'auront pas vraiment évolué cette année, on ne peut donc pas en dire autant de ceux de la province, et tout particulièrement de Lyon.

"On observe un rattrapage de la province sur l'Île-de-France", note Nicolas Bouscasse, président de la Fnaim du Rhône.

D'ailleurs, à cette occasion, Lilian Baule de la Fnaim du Rhône observait lui-même "beaucoup de Parisiens cette année" qui décident de venir vivre dans le département, malgré des prix considérés sur un "un plateau haut" désormais.

Les critères des consommateurs évoluent

"Depuis la crise, nous avons aussi été impactés, pas sur les prix et les volumes, mais de façon plus structurelle, par les habitudes des consommateurs qui ont évolué", estime Nicolas Bouscasse.

Les consommateurs sont en effet de plus en plus souvent en recherche d'extérieurs et de grands espaces, et se tournent donc aussi plus volontiers vers la périphérie de la métropole de Lyon.

Conséquence directe ? "Le marché de la maison à trente minutes de Lyon est extrêmement vivant tandis que les marchés à plus de trente minutes de trajet connaissent eux aussi une nouvelle dynamique", poursuit Nicolas Bouscasse.

Ainsi, malgré la pandémie, les prix n'ont cessé d'augmenter, tirés par les facilités développées par le Grand Lyon, qui s'étend sur un large périmètre de 59 communes. "La métropole dispose d'infrastructures culturelles, jeunesse et sportives qui font que beaucoup de personnes continuent de vouloir venir vivre ici. Certes, elles payent plus cher, mais elles ont accès à des services", note Nicolas Bouscasse. D'ailleurs, ce sont toujours une moyenne de 15.000 nouveaux arrivants qui sont projetés, chaque année, sur le périmètre du Grand Lyon.

Même si la typologie de certains biens, en revanche, semble moins leur convenir : "le marché intramuros est certes, un peu plus compliqué. Les grands appartements sont par exemple un peu délaissés, tout comme ceux sans garages, extérieurs ou ascenseurs", reconnaît Lilian Baule, agent immobilier à Montchat et membre du conseil administration de la Fnaim.

Les nouvelles mobilités jouent désormais aussi un rôle dans le choix des futurs accédants, plus marqué qu'auparavant : "Dès qu'il existe un local à vélo au sein d'une une propriété, on le met en avant", ajoute Lilian Baule.

A Lyon, l'encadrement des loyer divise

A Lyon, il faudra donc compter, pour un appartement à l'achat, une moyenne de 5.451 euros par mètre carré, soit une augmentation de +3% par rapport à 2020. Selon les arrondissements, cela peut même monter jusqu'à plus de 7.000 euros/m2...

Ainsi, en 2021, Lyon aura même dépassé son propre record et devance désormais Bordeaux au palmarès des villes les plus chères de France, se positionnant ainsi en deuxième, juste derrière Paris.

A Lyon, le loyer médian s'élève désormais à 13,6 euros par mètre carré. Ce qui en fait, encore à ce titre, la deuxième ville la plus chère de France. A noter que ce loyer est nettement au dessus de la courbe de l'inflation, et qu'il a augmenté de +10% depuis 2018.

Des fourchettes de prix qui poursuivent donc leur montée en flèche et pénalisent, en contrepartie, les foyers les plus précaires. Un effet qu'a voulu contrer la Métropole en demandant à expérimenter l'encadrement des loyers sur son territoire, sur une durée de cinq ans, depuis l'automne dernier.

"A travers cette mesure, nous nous intéressons particulièrement à des publics étudiants ou jeunes qui souvent ont des loyers déraisonnables au mètre carré, par rapport à la réalité ou bien à des publics plus précaires, mais qui sont aussi victimes de marchands de sommeil", détaillait alors Bruno Bernard, président de la Métropole, en septembre dernier.

Entré en vigueur depuis novembre 2021, cet encadrement n'est pas au goût de la Fnaim, de l'Unis (Union des Syndicats de l'Immobilier) et de l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), qui ont fait une double assignation en justice "contre l'arrêté de la Métropole". La première demande de suspension de l'encadrement, en référé, a été déboutée et les organismes se sont alors tournés vers le Conseil d'État. La seconde procédure a pris la forme d'une assignation sur le fond, contestant le mode de calcul et son zonage.

Un encadrement des loyers que Nicolas Bouscasse va même jusqu'à qualifier "de scélérat et d'injuste" pour les propriétaires. Il s'inquiète aussi de la question du complément de loyer, "qui n'est pas réglée par l'encadrement des loyers", selon lui :

"L'incidence de l'encadrement des loyers se ressent déjà sur les propriétaires. L'application de cette mesure se fait quand le locataire part. Certains anticipent donc les mouvements à venir et revendent déjà", explique Nicolas Bouscasse, qui affirme aussi ne pas avoir vu les brigades de contrôle annoncées par la Métropole.

Le président de la Fnaim craint aussi que les propriétaires particuliers, qui représentent 65% du marché, n'y échappent. Ce à quoi Bruno Bernard avait déjà assuré, en septembre dernier, dans une interview à La Tribune : "Tout le monde sera assujetti, nous regarderons tout le monde. Cela passera notamment en premier lieu par les locataires, qui pourront faire remonter l'information à notre équipe métropolitaine de l'habitat."

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