A Lyon, l'immobilier tertiaire redémarre en s'adaptant aux besoins nés de la crise sanitaire (et à une réduction de l'artificialisation)

Après la période d'instabilité qu'était 2020, le marché de l'immobilier tertiaire à Lyon redémarre et se place même devant Bordeaux, Marseille, Lille et Toulouse. Et si le nombre de transactions ne reviendra pas au niveau record de 2019, il s'annonce d'ores et déjà meilleur que l'année passée, tout en évitant la spéculation du marché du locatif. Post-crise, le secteur n'échappe cependant pas à de nouveaux usages, qui incluent désormais le télétravail et le besoin d'ouverture, ainsi qu'à une volonté de dé-densification du Grand Lyon.

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En plus d'opter désormais vers la notion de bureaux partagés et des volumes plus grands favorisant le travail collectif, l'immobilier de bureau doit également s'adapter à la volonté de dé-densification du Grand Lyon, qui pourrait cependant croiser une autre tendance : avant les entreprises avaient un esprit grégaire et recherchaient des secteurs tertiaires. Mais aujourd'hui, elles cherchent plus les lieux de vie, observe le cabinet de conseil en immobilier JLL.
En plus d'opter désormais vers la notion de bureaux partagés et des volumes plus grands favorisant le travail collectif, l'immobilier de bureau doit également s'adapter à la volonté de dé-densification du Grand Lyon, qui pourrait cependant croiser une autre tendance : "avant les entreprises avaient un esprit grégaire et recherchaient des secteurs tertiaires. Mais aujourd'hui, elles cherchent plus les lieux de vie", observe le cabinet de conseil en immobilier JLL. (Crédits : DR)

"Le marché tertiaire a redémarré en septembre 2021, le semestre est correct mais la crise est encore présente dans l'esprit des entreprises. On a observé une nouvelle dynamique au retour des vacances", annonce Stéphane Jullien, directeur départemental de JLL, entreprise qui accompagne les bailleurs et les entreprises dans leurs investissements et transformations.

Le parc immobilier tertiaire de la Métropole de Lyon représente environ sept millions de mètres carrés. Et 2019 était à ce titre également une année "record", voire même jugée "exceptionnelle", pour le marché de l'immobilier tertiaire avec 443.000 m2 placés, contre 218.000 m2 en 2020 et 178.000 m2 en 2021 (chiffres du Cecim arrêtés en septembre).

"Fin 2021, on devrait arriver à 250.000 m2", prédit Benoit de Fougeroux, directeur régional BNP Paribas Real Estate, Rhône-Alpes-Auvergne-Bourgogne.

"L'antichambre de l'économie"

En 2021, 16% des transactions sont du clé en main (construit pour l'utilisateur), 40% concernent du neuf et 16% de la seconde main. Sachant qu'un "immeuble n'est plus considéré comme neuf s'il est utilisé depuis plus de cinq ans", précise le directeur régional de la BNP.

En termes de transactions, hors Paris, Lyon se classe devant Bordeaux, Marseille, Lille et Toulouse. La location représente 80% de ces transactions et la majorité sont réalisées par des petites et moyennes entreprises. "Notre principal socle, ce sont les surfaces allant jusqu'à 1.000 m2, c'est la plus grande partie des transactions", selon Benoît de Fougeroux.

Cette reprise est aussi synonyme du retour des grands utilisateurs, occupant des bureaux de plus de 1.000 m : "Impactés par la crise, ils ont tous gelé leurs projets immobiliers. Les entreprises attendaient d'avoir de la visibilité pour réinitialiser leurs projets immobiliers", commente Stéphane Jullien.

"Nous sommes l'antichambre de l'économie, plus il y a du mouvement, plus les entreprises sont en confiance", analyse de son côté Benoît de Fougeroux.

Et à l'échelle du Grand Lyon, il faut dire que les prix de l'immobilier tertiaire affichent une certaine stabilité, contrairement à ceux des logements. "A Lyon, il y a très peu d'augmentation de loyers, le marché du tertiaire n'est pas spéculatif et assez sain et transparent", affirme Stéphane Jullien.

"L'offre est raisonnable et la demande a baissé, mais pas chuté", complète son homologue de la BNP. Pour preuve, les loyers en 2021 se situent entre 130€/m2 et  227€/m2, selon les secteurs et l'ancienneté.

Selon JLL, le taux de vacances des espaces tertiaires est de 5,3% au troisième trimestre 2021, contre 4,5% à la même période en 2020 (et 4,1% en 2019). BNP Paribas Real Estate place quant à lui ce taux de vacances à 6,5%. Malgré l'écart entre ces deux évaluations, JLL et BNP Paribas s'accordent à dire que le taux de vacances demeure maîtrisé lorsqu'il est compris entre 5% et 7%. "Depuis 2010, le parc a augmenté mais le taux de vacances suit", note Benoît de Fougeroux.

Anticipation des nouveaux modes d'organisation

Les entreprises ont aussi mesuré les conséquences de la crise sanitaire sur leur activité, en termes de télétravail. "On veut tous travailler différemment après cette crise", constate Stéphane Jullien.

"Cela se traduit par une intégration systématique du télétravail. Aujourd'hui, la notion de bureau partagé s'est généralisée. On nous a demandé de repenser les espaces, de ne plus avoir des bench de six personnes, mais des volumes plus grands, et un environnement qui faciliterait le travail collectif."

Dans leur cahier des charges post-Covid, les entreprises demandent aussi plus d'espaces informels d'échanges, de lieux dédiés à la visio-conférence, mais également des douches pour les salariés qui viennent à vélo ou font du sport sur leur temps de pause.

Un phénomène qui tend à se généraliser, et ce, pour tous les secteurs : "Ce n'est pas réservé aux entreprises du digital, ça concerne aussi des domaines d'activités beaucoup plus normés", remarque Stéphane Jullien.

"Les choses changent et les entreprises ont besoin de répondre aux nouvelles façons de travailler : flexibilité, espaces intérieurs et extérieurs, nouveaux usages du plateau", s'accorde à dire Benoît de Fougeroux. "Il faut redonner aux salariés l'envie de revenir et les accompagner."

Les modes doux et les transports en communs sont aussi de plus en plus plébiscités. "Ça revient systématiquement dans le cahier des charges", d'après JLL.

Une redistribution des secteurs

L'enjeu de la mobilité s'est aussi renforcé après la crise : "il y a un impératif d'être connecté à un lieu de transport à moins de 500 mètres", note le directeur départemental de JLL.

La Métropole de Lyon a aussi fait savoir qu'elle souhaitait ralentir l'artificialisation de Part-Dieu, quartier emblématique du secteur tertiaire. Ce qui n'est pas forcément un frein au développement des entreprises, selon Stéphane Jullien : "Part-Dieu comme le secteur dominant, ce n'est plus vrai aujourd'hui. Il y a aussi Gerland, Vaise, le Carrée de Soie, Confluence, le Tonkin... Une multitude de pôles tertiaires existent et ont chacun leurs spécificités."

"Le message de la Métropole est d'arrêter de produire de nouveaux m2 et d'aller plus vers la réhabilitation. Pour nous, la problématique est de savoir où nos clients vont trouver les immeubles de demain", analyse la BNP.

Mais le temps que les dernières commandes sortent de terre repousse encore la question de quelques années... "Le temps immobilier est un temps long, les conséquences de sujet seront visibles dans trois ou quatre ans, où ce sera plus compliqué de trouver les bons actifs aux bons endroits. "

Aller vers l'extérieur n'est pas non plus une solution, la voiture a de moins en moins sa place à Lyon et les entreprises veulent être situées à des endroits suffisamment desservis par les transports.

Selon le directeur régional de JLL, la répartition de bureaux tertiaires est plus diffuse aujourd'hui. Des secteurs comme Préfecture, Jean Macé ou la Presque'Île attirent également des activités de bureaux. "Avant les entreprises avaient un esprit grégaire et recherchaient des secteurs tertiaires. Aujourd'hui, elles cherchent plus les lieux de vie." Des secteurs où le foncier n'est pas forcément disponible, mais où la réhabilitation est envisageable.

Aussi, le décret tertiaire pris dans dans la loi Elan de 2018, oblige les propriétaires de locaux professionnels de plus de 1.000 m2 à les mettre à niveau en termes de performance énergétique, avec une première échéance de déclaration fin 2022.

Entre 2020 et 2021 (à 9 mois), par exemple, les transactions d'immobilier de bureau ont augmenté de 66% à Gerland, 70% à Villeubanne-Tonkin, et même 249% sur la Presqu'île Nord. Part Dieu a l'inverse a perdu 32% de transactions.

"Tous ces phénomènes étaient engagés avant la crise sanitaire et accélérés depuis", constate Stéphane Jullien.

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