Immobilier. A Lyon, les promoteurs tirent la sonnette d'alarme face à la réduction de leurs stocks

Au sein du Grand Lyon, l'offre de logements neufs collectifs disponibles se réduit d'année en année. La FPI et le Cecim tirent la sonnette d'alarme et s'inquiètent désormais du non-renouvellement de cette offre, pendant que la démographie ne cesse quant à elle d'augmenter. Une tendance se dessine désormais vers les "extérieurs" de la métropole lyonnaise, un secteur où les réservations se sont envolées entre 2019 et 2021, favorisant du même temps un phénomène d'étalement urbain.

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Il y a dix ans, les extérieurs ce n'était même pas 10% des réservations [de logements collectifs], aujourd'hui c'est la moitié et ça se lit clairement selon le président du Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière).
"Il y a dix ans, les extérieurs ce n'était même pas 10% des réservations [de logements collectifs], aujourd'hui c'est la moitié et ça se lit clairement" selon le président du Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière). (Crédits : Pixabay)

Dans le logement collectif neuf, le marché se tend de plus belle, selon les professionnels. Et la crise n'y aura pas aidé : "Nous sommes à la moitié de ce que nous mettions en vente il y a cinq ou six ans", affirme désormais Eric Verrax, président du Cecim (Centre d'études de la conjoncture immobilière).

Philippe Layec, président de la délégation lyonnaise de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) n'hésite pas à qualifier la situation de "grave" quant au sujet de la production de logements.

"L'offre se consomme"

D'après les chiffres de fin d'année, présentés par ces deux organismes, les réservations de logements collectifs (hors vente en bloc) dans la Métropole de Lyon ont connu une baisse de -29% par rapport à 2019, passant de 3.266 à 2.329 unités.

Dans le même temps, "l'offre se consomme, nous risquons de ne plus avoir cette ressource", déclare Philippe Layec. L'offre disponible est désormais de 3.168 logements fin septembre 2021, soit une baisse de -9% par rapport à la même période en 2019. A noter que le Cecim regroupe au sein des "logements collectifs", tous les programmes de plus de cinq logements.

"Un renouvellement de l'offre qui est toujours insuffisant", affirment les professionnels, avec une baisse de -18% des logements mis à la vente au sein du périmètre de la Métropole, allant même jusqu'à -53% à Lyon...

Quant aux prix, entre septembre 2019 et 2021, ils ont augmenté par conséquent de +12% pour la Métropole (de 4.323 à 4.825euros/m2) et de +8% pour Lyon (de 5.544 à 6.011euros/m2), compte-tenu de la rareté des biens qui s'accentue.

Cette augmentation est d'ailleurs même supérieure aux prix des logements anciens constatés à Lyon, puisque cette dernière catégorie a quant à elle enregistré, à titre de comparaison, un bond de +8,6% entre début 2020 et début 2021, selon des données encore provisoires issues de l'Insee.

Tout cela dans un contexte où la population métropolitaine ne cesse d'augmenter, puisque ce sont chaque année près de 15.000 nouveaux arrivants qui se déversent sur le périmètre du Grand Lyon, selon les dernières estimations.

Un mouvement vers les extérieurs

L'offre du neuf étant "bouchée" à Lyon, le Cecim et la FPI constatent désormais un effet de "décalage" vers les extérieurs de la Métropole.  "Il y a dix ans, les extérieurs ne représentaient même pas 10% des réservations... Aujourd'hui, il s'agit de la moitié et ça se lit clairement", constate Eric Verrax.

Un extérieur à la métropole large, qui correspond à la "couronne péri-urbaine" de Lyon qui s'étend de Villefranche-sur-Saône à Vienne en passant par Beynost (Ain), au delà de l'Arbresle, et Bourgoin-Jallieu.

Avec, en termes de répartition, des "acquéreurs-occupants largement majoritaires, qui représentent 792 réservations (soit 63% du secteur marchand), tandis que les ventes aux investisseurs privés concernent 461 réservations."

A titre de comparaison, Lyon a ainsi enregistré 429 réservations en 2021, contre 949 réservations (sur les neuf derniers mois de l'année) en 2019... Soit un delta de -55%. Tandis que sur les extérieurs de la métropole, le nombre de réservations a bondi de +80%, passant de 698 signatures en 2019 à 1.253 en 2021 tandis qu'en même temps, l'offre disponible sur ces secteurs a ainsi diminué de -28% entre septembre 2020 et septembre 2021 (et de -19% entre 2019 et 2021).

Côté prix, les extérieurs n'ont cependant pas encore connu tout à fait le même emballement qu'à Lyon, même si leur valeur augmente elle aussi : le prix au mètre carré est ainsi passé de 3.000 euros en 2016 à 3.332 euros en 2020, et la Ceci projette déjà une nouvelle augmentation qui pourrait atteindre les 3.467 euros/m2 en 2021.

"Une augmentation de la réservation assortie d'une baisse de l'offre risque de conduire vers une augmentation des prix", prédit Eric Verrax. Des risques de blocage, d'étalement et artificialisation sont aussi à prévoir, selon la FPI.

"Une préoccupation commune avec la Métropole"

Les représentants du Cecim et de la FPI appellent donc de leurs vœux à construire plus et à délivrer plus de permis de construire.

Eric Verrax expliquait à La Tribune que depuis 2016, le nombre de permis délivrés avait diminué. Plusieurs facteurs étant à l'origine de cette baisse : le changement du PLU-H (Plan local d'urbanisme et de l'habitat), entre 2016 et 2019 qui a généré un moment de "flottement", puis l'adaptation, les périodes électorales, ainsi que la pandémie.

Pour certains maires, c'est aussi la crainte de voir leur ville se densifier à toute vitesse qui peut freiner la validation des permis de construire.

Une baisse des constructions, donc des ventes, qui impacte aussi directement la production de logements sociaux, car plus de 60% des logements sociaux sont fournis par les promoteurs, d'après la FPI. "C'est une préoccupation commune avec la Métropole", selon Philippe Layec. Un enjeu effectivement pour la Métropole lyonnaise également, qui ambitionne elle aussi de produire 6.000 logements sociaux par an d'ici la fin du mandat.

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