Avant l'encadrement des loyers, les prix de l'immobilier continuent de grimper à Lyon

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A Lyon, les prix à l'achat ont augmenté de 5,4% en l'espace d'un an, tandis que les loyers ont bondi de 10% depuis 2018, quelques mois avant la mise en place des mesures d'encadrement des loyers, prévues pour le second semestre 2021.
A Lyon, les prix à l'achat ont augmenté de 5,4% en l'espace d'un an, tandis que les loyers ont bondi de 10% depuis 2018, quelques mois avant la mise en place des mesures d'encadrement des loyers, prévues pour le second semestre 2021. (Crédits : DR)
FOCUS. Lyon, troisième ville la plus chère de France, continue dans sa lancée avec des prix de vente et de location qui grimpent encore cette année. Pour le moment, la crise sanitaire n'a pas eu de conséquences catastrophiques sur le marché de l'immobilier lyonnais, selon la FNAIM du Rhône. L'encadrement des loyers, annoncé pour le second semestre 2021 à Lyon et Villeurbanne, pourrait avoir commencé à provoquer ses effets, mais pas encore dans le sens escompté...

Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier rhodanien reste "proche de ses performances en 2018", se félicite Nicolas Bouscasse, président de la Fnaim du Rhône. Notamment grâce à la ville de Lyon, il reste le premier marché de la région en termes de ventes (20 % des parts), suivi par l'Isère (15%) et la Haute-Savoie (12%). "La crise n'a pas eu lieu", annonce ainsi le président de l'antenne rhodanienne.

Cela ne veut pas pour autant dire que tout va bien. Lyon reste la troisième ville la plus chère de France. Sans oublier "qu'un phénomène de tension s'observe sur les deux marchés, la vente et la location", reprend Anne de Planchard vice-présidente de la Fnaim du Rhône, déléguée à la transaction. Sans compter que "la Métropole absorbe à peu près 15.000 habitants par an", déclare Nicolas Bouscasse. Le président de la Fnaim dit avoir précisé aux nouveaux élus métropolitains, fraîchement élus à l'été dernier aux côtés de Bruno Bernard (EELV), qu'il fallait "produire du logement".

A ce jour, le parc des 915.000 logements du département est composé à 89 % de résidences principales, 3 % de logements secondaires et 8 % de logements vacants. Autres principaux enseignements : 70 % des habitations sont des appartements tandis que sur les 818.000 ménages rhodaniens, 48 % sont propriétaires et 50 % sont locataires (dont 32 % de locataire du secteur privé et 18 % du secteur social). Les 2 % restants sont logés à titre gratuit.

Malgré l'augmentation des prix, les ventes en constante progression

Cette année, 25.600 ventes de logements ont été conclues dans le Rhône. C'est un peu moins qu'en 2019 (28.276), mais la Fnaim précisant que le chiffre de 2020 a été arrêté en septembre, ce dernier devrait donc se rapprocher du résultat de 2019 d'ici la fin de l'année.

Sur le long terme, les ventes demeurent en progression constante. En 10 ans, le nombre de transactions a augmenté de 19 %, et même de 32,1 % sur les cinq dernières années. Les lyonnais auraient donc davantage tendance à faire le saut de l'achat.

Les ventes augmentent, mais les prix aussi. Dans le Rhône, entre juin 2019 et juin 2020, le prix médians des appartements a bondi de 12,3 %. Aujourd'hui, le prix médian pour un appartement se situe à 3.590 euros / m². Pour les maisons, les prix ont également augmenté de 4 % par rapport à l'an dernier. Ainsi, il faudra débourser environ 322.500 euros pour acheter dans le Rhône, si l'on en croit le prix médian actuel.

Et à Lyon, ce chiffre grimpe puisqu'il faut compter, en moyenne, 4.289 euros /m² pour un appartement (prix médian), soit 5,4 % de plus que l'an dernier. Selon l'arrondissement, les prix varient entre 3.540 euros /m2 pour le 5ème arrondissement, en moyenne, et 5.840 euros /m² dans le 6ème.

Nicolas Bouscasse nuance toutefois ces indicateurs, en précisant que dans certains quartiers, comme Croix-Rousse, les prix au m² peuvent s'avérer bien plus élevés que ces moyennes : "je ne voudrais pas que ces chiffres masquent une certaine réalité.Cela fait donc de Lyon la troisième ville la plus chère de France, derrière Bordeaux (4.649 euros/m²) et Paris (10.468 euros/m² ).

Une baisse de pouvoir d'achats pour les acheteurs

L'augmentation des prix se traduit d'ailleurs par une baisse de pouvoir d'achat pour les ménages, tandis que la surface achetable diminue en conséquence.

"Au deuxième trimestre 2020, malgré une baisse des taux de crédit (22 points de base par rapport au deuxième trimestre 2019), l'augmentation des prix (+5,4%) est telle que la capacité d'achat des ménages a diminué, perdant en moyenne 1,8 m² (pour un montant d'acquisition moyen d'un logement de 60m², et une durée de remboursement de 20 ans)", précise le rapport de la Fnaim.

Les taux ont diminué certes, mais les règles se sont aussi durcies pour les acheteurs.

"Les taux des crédits à l'habitat baissent, mais depuis la crise on observe une réticence des banques, nuance Damien Chollet, de la Centrale de Financement. Le haut conseil de la stabilité financière, pour limiter la flambée des crédits, a mis des règles strictes sur l'endettement, maintenant limité à 33 %."

Et le président de la Fnaim du Rhône de commenter : "Si la banque n'accompagne pas l'achat immobilier, ça va être compliqué."

Le prix des loyers continuent d'augmenter malgré tout

Côté loyers, Lyon garde sa médaille de bronze sur le podium des villes les plus chères de l'hexagone, avec un loyer médian à 14,9 euros/m², encore cependant derrière Bordeaux (16 euros/m²) et Paris (31,5 euros/m²).

Même si à ce titre, il faut distinguer "les prix affichés dans les annonces, qui regroupent les nouveaux baux, et les loyers en cours, qui incluent quant à eux les logements déjà occupés", précise Patrice Garde, vice-président délégué à l'administration des biens.

Ainsi, pour un deux pièces situé à Lyon, le loyer médian variera entre 689 euros par mois pour un loyer épinglé en vitrine, mais plutôt 598 euros pour un bail en cours. Pour la même surface dans la métropole, le loyer médian d'annonce est de 631 euros, contre 540 euros pour un loyer en cours.

A l'image de l'achat, le marché est aussi tendu pour la location, où la grille des prix a encore connu de franches augmentations.

Depuis 2018, les loyers ont augmenté de 10 % à Lyon et de 20 % dans la métropole de Lyon. Patrice Garde interprète cette augmentation du prix des loyers comme une "anticipation des futures mesures sur l'encadrement des loyers", qui sera mise en place à compter du deuxième semestre 2021, à Lyon et Villeurbanne.

Et pour 2021 ?

Si la crise n'a donc pas eu lieu, pour l'heure, dans le secteur immobilier, elle a toutefois eu un impact sur le type de biens vendus. Depuis le confinement, "il y a un engouement pour les maisons avec extérieur", note Anne de Planchard.

Même si les ménages ne souhaitent pas trop s'éloigner :

"Malgré un frémissement vers Saint-Étienne, les gens restent quand même dans la métropole", notamment à Décines, la Tour-de-Salvagny, au début du Beaujolais, et à Oullins, Saint-Genis-Laval, afin de demeurer à proximité des transports en commun. Avec, dans tous les cahiers des charges aujourd'hui, "le critère d'avoir une pièce en plus pour faire un bureau."

En définitive, "la valeur pierre continue de bien se porter dans le cœur des Français. La confiance ne s'est pas dégradée", se réjouit Nicolas Bouscasse. De quoi espérer que 2021 soit "certes moins bonne", mais pas catastrophique, même s'il demeure prudent.

En effet, la possibilité d'une troisième vague, couplée à un taux de chômage en hausse à cause de la crise, une baisse du PIB français, ou encore des variations dans les taux d'intérêts, pourraient encore faire évoluer cette tendance...

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