À Grenoble, une nouvelle dynamique pour le marché immobilier

2015, l’année de la reprise ? C’est en tous cas ce que laissent penser les premières tendances dévoilées par les professionnels de l’immobilier de l’agglomération grenobloise. Après une année 2014 encore en demi-teinte, le nombre de transactions repart à la hausse en Isère tandis que les prix, eux, sont plutôt à la baisse.
(Crédits : ML)

En 2015, la faiblesse des prix de l'immobilier, conjuguée à des taux historiquement bas ont permis de convaincre les primo-accédants. "Après avoir été la 3e ville la plus chère de France en 2005, Grenoble est descendue au 10e rang en 2015, avec des prix qui se stabilisent voire même qui sont en légère baisse", explique Franck Vancleemput, notaire délégué à la communication de la Chambre des notaires de l'Isère, notant que le prix médian au m2 à Grenoble est inférieur de 1 000 euros à celui constaté à Lyon.

Deux tendances

Alors que le marché de l'ancien représente encore 84 % des ventes d'appartements sur le territoire, on observe deux tendances. D'un côté, les plus de 60 ans privilégient la revente de leur maison pour acheter un appartement neuf, souvent plus proche du centre-ville.

De l'autre, "les primo-accédants vont préférer l'ancien pour des questions financières, car le prix médian est situé à 2 000 euros le m2, contre 3300 euros le m2 dans le neuf", souligne Franck Vancleemput. Il observe cependant que les acquéreurs attendent toujours que les prix baissent davantage. "Si bien que lorsque les taux remontent même légèrement, ils se précipitent pour acheter, comme on l'a vu au 2e semestre".

Une tendance générale confirmée par Vincent Delaunois, président de la Fnaim 38, qui rappelle que les premiers chiffres de la Fnaim font état d'une augmentation du volume des ventes de 15 % au niveau national, et de 17% en région Rhône-Alpes.

"Si nous n'avons pas encore les chiffres pour Grenoble, on sent que la tendance sera légèrement inférieure à ce que l'on observe au niveau régional. Mais nous avons retrouvé une dynamique que l'on n'avait pas connu depuis plus de cinq ans, avec une baisse des prix et des taux très attractifs".

Selon lui, Grenoble se situe également dans la tendance nationale au niveau des prix de l'ancien, qui s'inscrivent en baisse de 2 % à l'échelle de l'Hexagone, contre une diminution de 1,5 % à Grenoble et de 2,45 % en Isère.

Le neuf, une valeur qui monte ?

Du côté du neuf, qui représente environ 15 % du marché, "l'arrivée de la loi Pinel a été plutôt profitable et permet une reprise, même si on n'a jamais fait mieux que le dispositif Scellier", estime Franck Vancleemput. Selon lui, le neuf reste cher pour plusieurs raisons :

"Les fonciers sont chers, notamment en raison de l'impôt sur les plus-values, les règlements de construction sont de plus en plus complexes et le coût des matériaux augmente".

Pour Olivier Gallais, président de la chambre FPI Alpes/Deux-Savoies (qui représente 51 % des logements collectifs neufs sur le bassin grenoblois), on observe un redémarrage de 10 % sur le plan national, et de 9 % à Grenoble (contre 2 % en 2014).

"On reste sur la tendance nationale même si la dynamique est plus marquée sur d'autres territoires, comme Lyon qui affiche une croissance de 18 %", détaille Olivier Gallais.

Il rappelle en outre que le marché a fait face à une succession de lois défavorables avant l'arrivée de la loi Pinel. La durée d'écoulement des biens s'est néanmoins améliorée, passant de 16,7 mois à 10 mois à Grenoble.

"Il nous faut environ 15 mois pour construire un immeuble, donc il s'agit d'un taux d'écoulement normal et compatible avec notre activité", ajoute-t-il.

Des opérations difficile à sortir de terre

Parmi les freins identifiés figure le manque de foncier disponible et la complexification des règles d'urbanismes en centre-ville, ainsi que les droits de préemption qui sont désormais du ressort de la métropole.

"Nous devons rencontrer les élus en février pour en parler, car la mise en marché de nouvelles opérations est compliquée. Les permis sont très longs à obtenir, tandis que le nombre de recours reste assez élevé", annonce Olivier Gallais.

Il précise également que l'arrivée de la nouvelle équipe municipale à Grenoble ainsi que l'annulation du projet de la ZAC Esplanade ont provoqué un retard de deux ans sur le calendrier des promoteurs, alors que le secteur emploie près de 120 personnes et réalise 132 millions d'euros de chiffre d'affaires sur le bassin grenoblois.

"Il y a une volonté de construire du logement social, mais en le faisant notamment à travers des sociétés HLM et leurs filiales coopératives, ce qui synonyme d'une baisse du nombre d'opérations pour le secteur privé", glisse-t-il.

Reste que pour le notaire Franck Vancleemput, "si le pourcentage de logements sociaux a été un frein jusqu'en 2012, il est désormais souvent dépassé à la demande du promoteur, car il permet d'assurer de premières commercialisations", nuance-t-il.

Une reprise à consolider en 2016

Avec l'élargissement des conditions d'accès au programme prêt à taux zéro (PTZ) conjuguée à des taux qui demeurent bas, l'année 2016 s'annonce elle aussi sous de bons auspices, même si elle ne devrait pas pour autant être exceptionnelle.

"On devrait encore enregistrer un regain d'activité, car les taux viennent de légèrement ré-augmenter. Pour autant, les gens vont attendre la loi de finances prévue l'an prochain. Les élections présidentielles pourraient engendrer, fin 2017 et début 2018, un regain d'activité en cas d'alternance", analyse M. Vancleemput.

"Il n'y a pas de raison pour que l'on connaisse une importante chute de volume. Les prix demeurent très attractifs, car nous sommes revenus au niveau d'il y a dix ans", poursuit Vincent Delaunois.

Même tendance dans l'immobilier neuf :

"Cela signifie que si le dispositif Pinel est maintenu et que, par ailleurs, l'on dispose de primo-accédants, nous pourrions déjà constituer jusqu'à 70 % du potentiel. Tout cela à condition de pouvoir proposer de nouvelles opérations", estime Ollivier Gallais, à la FPI.

En ce qui concerne les taux d'intérêts, qui dépendent notamment des taux directeurs imposés par la BCE, l'année 2016 devrait elle aussi être celle de la continuité.

"Les indicateurs ne devraient pas être bouleversés en 2016, même si l'on ne retrouvera certainement pas les taux historiquement bas que l'on a connus au 1er semestre 2015", pense M. Vancleemput.

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